Darowizna mieszkania a podatek – o czym należy pamiętać?

Kwestia podatku przy darowiźnie mieszkania jest ściśle powiązana z pokrewieństwem stron, wyceną nieruchomości oraz formalnościami u notariusza. W 2026 roku członkowie najbliższej rodziny mogą liczyć na pełne zwolnienie z opodatkowania. Warto dowiedzieć się, w jakich sytuacjach powstaje obowiązek podatkowy, jakie są koszty notarialne oraz jakie dokumenty przygotować do podpisania umowy.

Kluczowe fakty:

• Przeniesienie własności mieszkania w drodze darowizny wymaga wizyty u notariusza, w przeciwnym razie umowa jest nieważna.
• Najbliżsi krewni są uprawnieni do całkowitego zwolnienia z podatku od darowizny.
• Wysokość daniny zależy od przynależności do grupy podatkowej oraz wartości przekazywanego lokalu.
• Notariusz zajmuje się zgłoszeniem darowizny do fiskusa oraz wnioskiem o wpis w księdze wieczystej.
• Zbycie nieruchomości otrzymanej w darowiźnie przed upływem pięciu lat może skutkować koniecznością zapłaty 19% podatku dochodowego.

Darowizna mieszkania – na czym polega?

Według przepisów Kodeksu cywilnego, darowizna to umowa, w której darczyńca bezpłatnie przekazuje część swojego majątku na rzecz obdarowanego. W praktyce oznacza to nieodpłatne przeniesienie prawa własności nieruchomości. Jako właściciel domu lub mieszkania masz prawo swobodnie dysponować swoim mieniem i przekazać je wybranej osobie bez pobierania za to opłaty.

Przedmiotem darowizny mogą być:

• domy lub udziały w nich,
• lokale mieszkalne lub udziały w nich,
• spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu,
• grunty oraz gospodarstwa rolne.

Celem darowizny jest wzbogacenie majątku obdarowanego. Proces ten wiąże się jednak z koniecznością wizyty u notariusza oraz, w określonych sytuacjach, z rozliczeniem podatkowym.

Warto pamiętać,
że ciężar podatkowy spoczywa wyłącznie na osobie obdarowanej. Darczyńca nie ponosi kosztów podatku od przekazywanego majątku. Istotne jest jednak precyzyjne określenie wartości nieruchomości, gdyż to ona stanowi podstawę do wyliczenia ewentualnej daniny przez urząd skarbowy.

Czy darowizna mieszkania musi mieć formę aktu notarialnego?

Przeniesienie własności nieruchomości w drodze darowizny wymaga bezwzględnie formy aktu notarialnego. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, pominięcie notariusza sprawia, że umowa nie wywołuje skutków prawnych.

Notariusz czuwa nad poprawnością dokumentacji i przebiegiem transakcji. Po sfinalizowaniu aktu notarialnego notariusz wykonuje następujące czynności:

• przesyła zgłoszenie darowizny do urzędu skarbowego,
• nalicza należny podatek, jeśli występuje,
• składa wniosek o aktualizację wpisu w księdze wieczystej.

Dzięki temu obdarowany nie musi samodzielnie dopełniać formalności w urzędzie skarbowym, jeśli umowa została sporządzona w kancelarii notarialnej.

Należy pamiętać,
że wizyta u notariusza wiąże się z opłatami. Do kosztów należy doliczyć taksę notarialną, podatek VAT, opłaty za wypisy aktu oraz koszty sądowe związane z wpisem do księgi wieczystej.

Podatek od darowizny mieszkania - kto jest zwolniony?

Darowiznę można przekazać każdemu, jednak stopień pokrewieństwa decyduje o tym, czy i ile podatku trzeba zapłacić.

Osoby z tzw. zerowej grupy podatkowej (małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo, pasierb, ojczym, macocha) są całkowicie zwolnione z podatku od darowizny, niezależnie od wartości nieruchomości. Warunkiem jest sporządzenie aktu notarialnego, a formalności zgłoszeniowe przejmuje notariusz.

Dla pozostałych osób przewidziano kwoty wolne od podatku, zależne od grupy podatkowej.

Limity kwot wolnych od podatku w 2026 roku:

• I grupa (małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie): 36 120 zł
• II grupa (zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa, rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków): 27 090 zł
• III grupa (osoby niespokrewnione, dalsza rodzina): 5 733 zł

Ile wynosi podatek od darowizny mieszkania?

Jeśli wartość nieruchomości przewyższa kwotę wolną, od nadwyżki należy odprowadzić podatek. Stawki wahają się od 3% do 20% w zależności od grupy podatkowej.

Poniżej przedstawiamy przykładowe wyliczenie dla osoby z trzeciej grupy podatkowej, otrzymującej mieszkanie o wartości 300 000 zł.

Obliczenia:

• Od wartości rynkowej odejmujemy kwotę wolną: 300 000 zł - 5 733 zł = 294 267 zł
• Od tej kwoty odejmujemy nadwyżkę: 294 267 zł - 23 665 zł = 270 602 zł
• Stawka procentowa dla nadwyżki: 270 602 zł x 20% = 54 120,40 zł
• Ostateczna kwota: 54 120,40 zł + 3 313,20 zł = 57 433,60 zł

Po zaokrągleniu, podatek dla osoby niespokrewnionej przy darowiźnie o wartości 300 000 zł wyniesie 57 434 zł.

Ile kosztuje darowizna mieszkania u notariusza?

Koszty notarialne zależą głównie od wartości nieruchomości. Na całkowitą sumę składa się taksa notarialna, podatek VAT, opłaty sądowe oraz ewentualny podatek od darowizny.

Taksa notarialna jest regulowana przepisami i zależy od wartości przedmiotu umowy. Opłata ta mieści się w przedziale od 100 zł do 10 000 zł.

Stawki taksy notarialnej:

• do 3 000 zł: 100 zł;
• od 3 000 zł do 10 000 zł: 100 zł + 3% nadwyżki;
• od 10 000 zł do 30 000 zł: 310 zł + 2% nadwyżki;
• od 30 000 zł do 60 000 zł: 710 zł + 1% nadwyżki;
• od 60 000 zł do 1 000 000 zł: 1 010 zł + 0,4% nadwyżki;
• od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł: 4 770 zł + 0,2% nadwyżki;
• powyżej 2 000 000 zł: 6 770 zł + 0,25% nadwyżki (maksymalnie 10 000 zł, a przy I grupie podatkowej - 7 500 zł).

Dodatkowo należy doliczyć 200 zł opłaty sądowej za wpis do księgi wieczystej oraz ewentualny podatek od darowizny, jeśli nie przysługuje zwolnienie.

Dalszy ciąg artykułu poniżej

Powiązane artykuły

Umowa darowizny mieszkania - co musi zawierać?

W akcie notarialnym muszą znaleźć się dane stron, opis nieruchomości oraz oświadczenia o przekazaniu i przyjęciu darowizny. Dokument powinien zawierać:

• dane osobowe i kontaktowe darczyńcy oraz obdarowanego;
• informacje o współwłaścicielach, jeśli nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego;
• szczegółowy opis nieruchomości;
• zobowiązanie darczyńcy do przeniesienia własności;
• oświadczenie obdarowanego o akceptacji darowizny;
• datę i miejsce zawarcia umowy.

Jakie dokumenty są potrzebne do darowizny mieszkania?

Notariusz wymaga dokumentów potwierdzających prawo własności oraz tożsamość stron. Najpóźniej dzień przed podpisaniem aktu należy dostarczyć:

• numer księgi wieczystej lub odpis z niej;
• dokument potwierdzający podstawę nabycia nieruchomości;
• zaświadczenie o uregulowaniu podatku lub potwierdzenie zwolnienia;
• zaświadczenie ze spółdzielni (w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu).

W dniu podpisania aktu należy posiadać przy sobie ważny dowód osobisty lub paszport.

Sprzedaż mieszkania z darowizny a podatek dochodowy

Zbycie nieruchomości otrzymanej w darowiźnie przed upływem pięciu lat (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie) wiąże się z podatkiem dochodowym w wysokości 19% od dochodu.

Podatku można uniknąć, sprzedając mieszkanie po upływie pięciu lat lub przeznaczając uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe (np. zakup innego lokalu, remont, spłatę kredytu). W przypadku skorzystania z ulgi mieszkaniowej należy złożyć deklarację PIT-39 i przechowywać dokumenty potwierdzające wydatki.

Darowizna mieszkania a zachowek, służebność i kredyt hipoteczny

Przed podpisaniem umowy warto rozważyć dodatkowe zabezpieczenia prawne.

• Służebność i dożywocie: Darczyńca może zastrzec prawo do dożywotniego zamieszkiwania w lokalu, co jest częstą praktyką przy przekazywaniu mieszkań dzieciom.
• Kredyt hipoteczny: Darowizna nieruchomości z obciążeniem hipotecznym jest możliwa, jednak dług pozostaje. Aby przenieść kredyt na obdarowanego, wymagana jest zgoda banku i pozytywna ocena zdolności kredytowej.
• Zachowek: Darowizna wlicza się do masy spadkowej przez 10 lat od jej dokonania, co może wpływać na roszczenia o zachowek ze strony innych spadkobierców.

FAQ - najczęściej zadawane pytania

Czy darowiznę mieszkania można cofnąć?

Tak, jest to możliwe w sytuacjach rażącej niewdzięczności obdarowanego wobec darczyńcy, np. w przypadku przemocy. Wymaga to złożenia pisemnego oświadczenia.

Czy darowizna mieszkania podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych?

Nie, podlega ona podatkowi od spadków i darowizn.

Czy darowizna mieszkania wpływa na zdolność kredytową?

Tak, banki biorą pod uwagę wartość nieruchomości oraz ewentualne obciążenia hipoteczne przy ocenie ryzyka.

Czy można przekazać mieszkanie kilku osobom jednocześnie?

Tak, w akcie notarialnym określa się udziały przysługujące poszczególnym obdarowanym.

Czy można przekazać tylko część mieszkania w formie darowizny?

Tak, przedmiotem darowizny może być udział we własności nieruchomości.

Dziękuję za przeczytanie!

Jeśli podoba Ci się ten artykuł — i chcesz, aby na blogu pojawiało się więcej praktycznych porad finansowych i mniej reklam — możesz postawić mi kawę na:

Każda filiżanka to nowy poradnik, lepsze narzędzia, więcej wartości oraz mniej reklam. Dziękuję za wsparcie! ❤️

Sprawdź podobne artykuły