Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego. Czy się opłaca? Ile kosztuje?

Spłata kredytu hipotecznego przez kolejne 20-30 lat może wydawać się przytłaczająca. Jeśli masz możliwości finansowe, warto rozważyć wcześniejszą spłatę kredytu w krótszym terminie. Taka decyzja nie tylko przyniesie ulgę z powodu pozbycia się zadłużenia, ale również może skutkować znaczącymi oszczędnościami, zarówno na odsetkach, jak i kosztach pozaodsetkowych.

W tym artykule dowiesz się:

• Na czym polega wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czyli, jak w praktyce uregulować całe zobowiązanie przed terminem, by bank mógł zamknąć umowę kredytową.

• Czy opłaca się wcześniej spłacić kredyt – z jednej strony możesz bowiem sporo zaoszczędzić na odsetkach, ale z drugiej bank może pobrać od Ciebie prowizję z tytułu przedterminowej spłaty zobowiązania.

• Czy bank zwraca prowizję przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego – wyjaśnimy Ci, kiedy jest to możliwe i jak się ubiegać o zwrot prowizji oraz innych kosztów kredytowych.

Czym jest wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego?

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego to nic innego jak uregulowanie zobowiązania wobec banku przed terminem wyznaczonym w umowie. Jeśli więc na przykład zaciągnąłeś kredyt hipoteczny na 25 lat, a zdołasz go uregulować w ciągu 10 lat, to będzie to właśnie wcześniejsza spłata kredytu.

Jako konsument masz prawo w każdym momencie dokonać zarówno częściowej, jak i całkowitej spłaty kredytu hipotecznego. Zapewniają Ci go przepisy, a dokładnie art. 38 Ustawy o kredycie hipotecznym z dnia 23 marca 2017 r. Kolejne zapisy tejże ustawy mówią natomiast o tym, że wskutek przedterminowego uregulowania zobowiązania bank:

• musi obniżyć całkowity koszt Twojego kredytu o odsetki, prowizję i inne koszty kredytowe za okres skrócenia umowy;
• ma prawo pobrać od Ciebie tzw. rekompensatę za wcześniejszą spłatę kredytu, ale tylko w niektórych przypadkach i pod pewnymi warunkami.

W niniejszym artykule skupimy się na całkowitej wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego i wyjaśnimy, czym ona skutkuje i czy się opłaca.

Porównaj ofertę kredytów gotówkowych

Jak działa wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego?

Ile kosztuje wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego?

Dla banku wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego oznacza utratę części odsetek, dlatego przepisy przewidują, że może on zażądać od kredytobiorcy tzw. rekompensaty z tego tytułu. Ma ona zwykle formę prowizji i warto wiedzieć, ile ona wynosi i kiedy bank może ją naliczyć.

Jeśli umowę o kredyt hipoteczny zawarłeś po 22 lipca 2017 r. (jest to data wejścia w życie przepisów Ustawy o kredycie hipotecznym), bank może Ci naliczyć prowizję od wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego wyłącznie wtedy, gdy przewiduje to umowa kredytowa i tylko na poniższych zasadach. Co ważne, może ją naliczyć, ale nie musi, ponieważ kwestia samego pobierania takiej prowizji zależy od decyzji banku.

Ile kosztuje wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

• zasady dla umów zawartych po 22 lipca 2017 r.

Kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem:

• Termin wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego
  • W ciągu pierwszych 3 lat od daty zawarcia umowy
  • Po 3 latach od zawarcia umowy
• Wysokość rekompensaty od wcześniejszej spłaty kredytu
  • Do 3% i nie więcej niż kwota odsetek, które byłyby naliczone w ciągu roku od dnia faktycznej spłaty zobowiązania.
  • 0%

Kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem:

• Termin wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego
  • W okresie obowiązywania oprocentowania stałego
  • Po okresie obowiązywania oprocentowania stałego np. po 5 latach trwania umowy
• Wysokość rekompensaty od wcześniejszej spłaty kredytu
  • Nie wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą.
    UWAGA: w praktyce większość banków nie pobiera prowizji przy stałym oprocentowaniu.
  • 0%

Jak obliczyć prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego?

Rekompensata za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego ma najczęściej formę prowizji ujętej procentowo. Bank naliczy ją od spłaconej przed terminem kwoty zobowiązania.

Do obliczenia, ile będzie kosztować wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego kalkulator na pewno więc Ci się przyda. Przykładowo, jeśli taka prowizja określona jest na 3%, a Ty wpłacisz do banku 100 tys. zł na poczet wcześniejszej spłaty zobowiązania, to rekompensata wyniesie 3000 zł (3% x 100 000 zł).

Kiedy warto rozważyć wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego?

Wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego warto rozważyć przede wszystkim w następujących sytuacjach:

• jeśli masz taką możliwość – np. z powodu zgromadzenia odpowiedniej kwoty oszczędności, otrzymania jakiejś darowizny lub spadku;
• jeżeli kredyt wiąże się z wysokimi kosztami – np. z powodu wysokiego oprocentowania;
• gdy masz szansę zaoszczędzić dużą kwotę na odsetkach – niekoniecznie możesz na to liczyć pod koniec okresu kredytowania, gdy spłaca się już niemal sam kapitał;
• gdy bank nie pobierze prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu – a więc głównie po 3 latach obowiązywania umowy kredytowej.

Ciąg dalszy artykułu poniżej

Powiązane artykuły

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego krok po kroku

Jak wygląda wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego w praktyce? W celu całkowitego uregulowania zobowiązania przed terminem wystarczy wykonać kolejno następujące kroki:

1. Sprawdź warunki wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. Dowiedz się:

   • czy musisz złożyć dyspozycję wcześniejszej spłaty kredytu,
   • jaką kwotę musisz uregulować, aby zamknąć kredyt – zazwyczaj saldo zadłużenia można sprawdzić w bankowości elektronicznej;
   • czy bank naliczy Ci prowizję – w tym celu możesz złożyć w banku wniosek o przekazanie informacji o kosztach wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego i odpowiedź na taki wniosek powinieneś dostać w ciągu 7 dni.

2. Jeśli to konieczne, złóż dyspozycję wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego w sposób wymagany przez bank np. na infolinii lub w bankowości elektronicznej. Należy w niej wskazać m.in.:

   • rachunek bankowy, z którego ma być pobrana kwota środków na poczet spłaty kredytu,
   • zgodę na ewentualne pobranie prowizji z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu,
   • termin wcześniejszej spłaty zobowiązania.

   W niektórych bankach nie trzeba składać dyspozycji. Wystarczy wpłacić na rachunek kredytowy odpowiednią kwotę środków.

3. Dokonaj wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego, czyli:

   • wykonaj przelew w odpowiedniej wysokości na rachunek kredytowy,
   • lub zasil swoje konto odpowiednią kwotą przed dniem pobrania jej przez bank na poczet spłaty zobowiązania.

4. Zaczekaj na rozliczenie kredytu i zamknięcie umowy kredytowej – w ciągu 14 dni kalendarzowych bank powinien:

   • zwrócić Ci część prowizji i ubezpieczenia – jeśli tego nie zrobi, należy złożyć osobny wniosek o taki zwrot,
   • przesłać Ci zaświadczenie o całkowitej spłacie kredytu oraz zezwolenie na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości.

   Jeśli chcesz dokonać jedynie częściowej wcześniejszej spłaty kredytu, w dyspozycji nadpłaty będziesz musiał wskazać jej skutek, którym może być skrócenie okresu kredytowania lub obniżenie kolejnych rat.

Szukasz alternatywy? Poznaj naszą ofertę kredytów konsolidacyjnych

Ile można zaoszczędzić spłacając kredyt hipoteczny przed terminem?

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego przynosi zawsze oszczędności na odsetkach. Bank nalicza je bowiem na bieżąco w ciągu całego okresu korzystania z kredytu. Jeśli zatem go skrócisz wskutek wcześniejszej spłaty zobowiązania, suma takich odsetek będzie niższa niż za pełny czas trwania umowy.

Na pewno więc zadajesz sobie pytanie, ile zaoszczędzę spłacając wcześniej kredyt? Poniżej przedstawiamy wyliczenia dla kredytów o różnych parametrach, z których dowiesz się, ile maksymalnie można zaoszczędzić na odsetkach w zależności od terminu spłaty zobowiązania. Podobne obliczenia możesz wykonać samodzielnie, wykorzystując kalkulator hipoteczny.

• Przykład nr 1

  • Kredyt hipoteczny w kwocie 300 000 zł z okresem kredytowania 30 lat.
  • Oprocentowanie 8%, raty równe.
  • Spłata kredytu w normalnym terminie 30 lat
    • Całkowita kwota odsetek: 492 465,74 zł
    • Oszczędności z wcześniejszej spłaty kredytu: -
  • Spłata kredytu po 29 latach
    • Całkowita kwota odsetek: 472 503,43 zł
    • Oszczędności z wcześniejszej spłaty kredytu: 19 962,31 zł
  • Spłata kredytu po 20 latach
    • Całkowita kwota odsetek: 302 236,85 zł
    • Oszczędności z wcześniejszej spłaty kredytu: 190 228,89 zł
  • Spłata kredytu po 15 latach
    • Całkowita kwota odsetek: 216 052,13 zł
    • Oszczędności z wcześniejszej spłaty kredytu: 276 413,61 zł
  • Spłata kredytu po 10 latach
    • Całkowita kwota odsetek: 136 779,34 zł
    • Oszczędności z wcześniejszej spłaty kredytu: 355 686,40 zł

• Przykład nr 2

  • Kredyt hipoteczny w kwocie 300 000 zł z okresem kredytowania 30 lat.
  • Oprocentowanie 5%, raty malejące.
  • Spłata kredytu w normalnym terminie 30 lat
    • Całkowita kwota odsetek: 225 625,00 zł
    • Oszczędności z wcześniejszej spłaty kredytu: -
  • Spłata kredytu po 29 latach
    • Całkowita kwota odsetek: 218 125,00 zł
    • Oszczędności z wcześniejszej spłaty kredytu: 7 500,00 zł
  • Spłata kredytu po 25 latach
    • Całkowita kwota odsetek: 188 125,00 zł
    • Oszczędności z wcześniejszej spłaty kredytu: 37 500,00 zł
  • Spłata kredytu po 15 latach
    • Całkowita kwota odsetek: 113 125,00 zł
    • Oszczędności z wcześniejszej spłaty kredytu: 112 500,00 zł
  • Spłata kredytu po 10 latach
    • Całkowita kwota odsetek: 75 625,00 zł
    • Oszczędności z wcześniejszej spłaty kredytu: 150 000,00 zł

• Przykład nr 3

  • Kredyt hipoteczny w kwocie 500 000 zł z okresem kredytowania 25 lat.
  • Oprocentowanie 7%, raty równe.
  • Spłata kredytu w normalnym terminie 25 lat
    • Całkowita kwota odsetek: 560 168,80 zł
    • Oszczędności z wcześniejszej spłaty kredytu: -
  • Spłata kredytu po 20 latach
    • Całkowita kwota odsetek: 430 358,72 zł
    • Oszczędności z wcześniejszej spłaty kredytu: 129 810,08 zł
  • Spłata kredytu po 15 latach
    • Całkowita kwota odsetek: 308 945,44 zł
    • Oszczędności z wcześniejszej spłaty kredytu: 251 223,36 zł
  • Spłata kredytu po 10 latach
    • Całkowita kwota odsetek: 196 650,88 zł
    • Oszczędności z wcześniejszej spłaty kredytu: 363 517,92 zł
  • Spłata kredytu po 5 latach
    • Całkowita kwota odsetek: 94 035,96 zł
    • Oszczędności z wcześniejszej spłaty kredytu: 466 132,84 zł

Korzyści wynikające z wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego przyniesie Ci wiele korzyści. Oto, co zyskasz, decydując się na przedterminowe uregulowania zobowiązania:

• obniżysz koszty kredytu – zaoszczędzisz bowiem na odsetkach, jakie byłyby naliczone przez bank, gdybyś nie skrócił umowy i oszczędności te mogą wynieść od kilku do kilkuset tysięcy złotych; pamiętaj jednak, że nie będzie przysługiwał Ci zwrot odsetek, wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego powoduje bowiem wyłącznie ich anulowanie za okres skrócenia umowy;
• masz szansę odzyskać część poniesionych już kosztów pozaodsetkowych – zgodnie z przepisami masz prawo ubiegać się o zwrot prowizji i ubezpieczenia za okres skrócenia umowy;
• pozbędziesz się ciążącego na nieruchomości zadłużenia – wskutek całkowitej spłaty kredytu hipotecznego będziesz mógł wykreślić hipotekę z księgi wieczystej mieszkania;
• zwiększy się Twój domowy budżet – środki przeznaczane wcześniej na spłatę rat będziesz mógł wykorzystać na pokrycie innych wydatków, oszczędności lub inwestycje;
• poprawisz swoją zdolność kredytową – będziesz miał zatem większe szanse dostać np. kredyt na remont lub zakup kolejnego mieszkania.

Jedynym mankamentem może być rekompensata za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego. Jak już jednak wiesz, aby uniknąć jej płacenia, wystarczy spłacić zobowiązanie w odpowiednim momencie np. po 3 latach od podpisania umowy.

Zwrot prowizji przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego

Jeśli zdecydujesz się na całkowitą wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego, masz prawo ubiegać się o zwrot prowizji, jaką zapłaciłeś przy zawieraniu umowy z tytułu udzielenia kredytu. Prawo to jednak Ci przysługuje wyłącznie wtedy, jeśli zaciągnąłeś kredyt hipoteczny po 22 lipca 2017 roku. Ile banki zwracają za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego? Możesz liczyć tutaj wyłącznie na zwrot części prowizji, przypadającej za okres skrócenia umowy.

Niestety niektóre banki kwestionują zasadność zwrotu prowizji przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego. Chcąc ją odzyskać w takim przypadku, musisz złożyć specjalny wniosek w banku. Warto powołać się w nim nie tylko na art. 39 Ustawy o kredycie hipotecznym, ale też na wyrok TSUE z 11 września 2019 r., który potwierdził prawo konsumentów do otrzymania zwrotu prowizji z tytułu wcześniejszej spłaty zobowiązania kredytowego.

Zwrot ubezpieczenia przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego

O ile zwrot prowizji po przedterminowej spłacie kredytu hipotecznego nie zawsze jest możliwy, o tyle nie ma problemu z odzyskaniem z tego tytułu ubezpieczenia. Zazwyczaj banki rozliczają polisy automatycznie w ciągu 14 dni po dokonaniu wcześniejszej spłaty kredytu.

Pamiętaj jednak, że zwrot ubezpieczenia przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego będzie Ci przysługiwał wyłącznie za okres niewykorzystanej ochrony i jeśli opłaciłeś za niego składki z góry. Jeśli zatem wykupisz ubezpieczenie np. z okresem ochrony na 5 lat, a kredyt spłacisz później np. dopiero po 6 latach, to zwrot ubezpieczenia nie będzie Ci się należał. Zwróć też uwagę, że niektóre polisy nie kończą się automatycznie po całkowitej spłacie kredytu, lecz wymagają pisemnego wypowiedzenia.

Wcześniejsza spłata kredytu a nadpłata kredytu – różnice

Do tej pory omawialiśmy głównie całkowitą spłatę kredytu hipotecznego przed terminem. Kredyt hipoteczny możesz jednak wyłącznie nadpłacać (jest to tzw. częściowa wcześniejsza spłata kredytu), co również przynosi wiele korzyści. Czym różni się nadpłata kredytu hipotecznego od jego wcześniejszej spłaty? Najważniejsze różnice znajdziesz w poniższej tabeli.

Wcześniejsza spłata kredytu a nadpłata kredytu – różnice

• Wcześniejsza spłata kredytu

  • Na czym polega? Na całkowitym uregulowaniu zadłużenia wobec banku.
  • Czym skutkuje? Zakończeniem umowy kredytowej.
  • Czy przynosi oszczędności na odsetkach? Tak – z powodu skrócenia okresu kredytowania.
  • Czy zapewnia zwrot prowizji? Tak.
  • Czy obowiązuje rekompensata? Tak, o ile jest przewidziana w umowie.

• Nadpłata kredytu

  • Na czym polega? Na wpłacaniu do banku dodatkowych kwot, przewyższających wysokość bieżących rat kredytowych określonych w harmonogramie.
  • Czym skutkuje? Obniżeniem kolejnych rat kredytowych lub skróceniem okresu kredytowania.
  • Czy przynosi oszczędności na odsetkach? Tak – z powodu obniżenia kapitału kredytu, od którego naliczane są odsetki.
  • Czy zapewnia zwrot prowizji? Nie – bank rozlicza prowizję dopiero po całkowitej wcześniejszej spłacie kredytu.
  • Czy obowiązuje rekompensata? Tak, o ile jest przewidziana w umowie.

Ciąg dalszy artykułu poniżej

Powiązane artykuły

Na jakie czynniki warto zwrócić uwagę spłacając kredyt hipoteczny wcześniej?

Planując wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego, warto zwrócić uwagę na kilka czynników:

• wysokość stóp procentowych – w okresie ich podwyżek wcześniejsza spłata kredytu pozwoli Ci uniknąć ich skutku w postaci wzrostu kosztów kredytowych;
• oprocentowanie lokat – jeśli jest ono wyższe niż oprocentowanie Twojego kredytu, bardziej opłacalne może być trzymanie oszczędności na lokacie, niż przeznaczanie ich na wcześniejszą spłatę zobowiązania;
• wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego nie tylko z oszczędności – zobowiązanie możesz spłacić przed terminem także wskutek pozyskania na ten cel środków ze sprzedaży nieruchomości sfinansowanej kredytem;
• wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a urząd skarbowy – z tytułu wcześniejszej spłaty zobowiązania nie trzeba płacić podatku, pomimo że zyskuje się na odsetkach, czy też zwrocie prowizji; możesz uniknąć także podatku od sprzedaży mieszkania, jeśli uzyskane środki przeznaczysz na spłatę kredytu (tzw. ulga mieszkaniowa).

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego w poszczególnych bankach

W każdym banku obowiązują nieco inne zasady i warunki wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. Poniżej wyjaśniamy, jak one wyglądają w wybranych instytucjach.

• PKO BP
  • Możliwość złożenia dyspozycji online: Tak
  • Rekompensata za wcześniejszą spłatę kredytu:
    • 0 zł – w przypadku umów zawartych po 22.07.2017 r.
    • 2% i min. 200 zł – w przypadku pozostałych umów
  • Skutek nadpłaty kredytu hipotecznego:
    • Domyślnie – obniżenie raty
    • Na wniosek – skrócenie okresu kredytowania (wiąże się z kosztem zawarcia aneksu do umowy 0,5% min. 300 zł)
• Pekao SA
  • Możliwość złożenia dyspozycji online: Tak
  • Rekompensata za wcześniejszą spłatę kredytu:
    • 0 zł – przy oprocentowaniu stałym (dla umów po 22.07.2017 r.)
    • 3% - przez pierwsze 3 lata przy oprocentowaniu zmiennym (dla umów po 22.07.2017 r.)
    • Pozostałe umowy - 2% i min. 200 zł
  • Skutek nadpłaty kredytu hipotecznego:
    • Obniżenie raty lub skrócenie okresu kredytowania
• mBank
  • Możliwość złożenia dyspozycji online: Tak
  • Rekompensata za wcześniejszą spłatę kredytu:
    • 0% - od częściowej spłaty dla kredytów z oprocentowaniem zmiennym
    • 2% - od całkowitej spłaty w pierwszych 3 latach dla kredytów z oprocentowaniem zmiennym
    • Wg stawki w umowie – dla kredytów z oprocentowaniem stałym zaciągniętych po 30.03.2022 r.
  • Skutek nadpłaty kredytu hipotecznego:
    • Obniżenie raty lub skrócenie okresu kredytowania
• Bank Millennium
  • Możliwość złożenia dyspozycji online: Tak
  • Rekompensata za wcześniejszą spłatę kredytu:
    • 0% - dla kredytów, o których wniosek został złożony od 1 maja 2017 r.
    • 0 lub 2% - dla starszych umów
  • Skutek nadpłaty kredytu hipotecznego:
    • Obniżenie raty lub skrócenie okresu kredytowania
• Santander
  • Możliwość złożenia dyspozycji online: Tak
  • Rekompensata za wcześniejszą spłatę kredytu:
    • 0% - w przypadku kredytu z oprocentowaniem stałym
    • 1% - w przypadku całkowitej spłaty kredytu z oprocentowaniem zmiennym w pierwszych 3 latach obowiązywania umowy
  • Skutek nadpłaty kredytu hipotecznego:
    • Obniżenie raty lub skrócenie okresu kredytowania (bez aneksu)
• Bank Śląski ING
  • Możliwość złożenia dyspozycji online: Tak
  • Rekompensata za wcześniejszą spłatę kredytu: 0%
  • Skutek nadpłaty kredytu hipotecznego:
    • Domyślnie – obniżenie raty
    • Na wniosek – skrócenie okresu kredytowania
• Alior Bank
  • Możliwość złożenia dyspozycji online: Tak
  • Rekompensata za wcześniejszą spłatę kredytu: 5% od kwoty przedterminowej spłaty, min. 100 zł (przed upływem 3 lat od daty wypłaty kredytu)
  • Skutek nadpłaty kredytu hipotecznego:
    • Obniżenie raty lub skrócenie okresu kredytowania (bez aneksu)

Wcześniejsza spłata kredytu dla umów sprzed wejścia ustawy o kredycie hipotecznym

Sytuacja na rynku kredytowym a wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Czy obecnie opłaca się wcześniej spłacić kredyt hipoteczny?

Dziękuję za przeczytanie!

Jeśli podoba Ci się ten artykuł — i chcesz, aby na blogu pojawiało się więcej praktycznych porad finansowych i mniej reklam — możesz postawić mi kawę na:

Każda filiżanka to nowy poradnik, lepsze narzędzia, więcej wartości oraz mniej reklam. Dziękuję za wsparcie! ❤️

Sprawdź podobne artykuły