Wspólny zakup mieszkania z partnerem: Przełomowy wyrok NSA drastycznie obniża podatek PCC

Planujesz zakup pierwszego lokum z drugą połówką, ale tylko jedno z Was spełnia wymogi ulgi podatkowej? Najnowsze orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego przynosi rewelacyjne wieści. Nie musicie już płacić pełnej daniny od całej wartości nieruchomości. Zobacz, w jaki sposób zinterpretowano przepisy, aby zaoszczędzić u notariusza nawet kilkanaście tysięcy złotych podczas finalizowania transakcji!

Decydując się na wspólne nabycie pierwszego lokum z rynku wtórnego, narzeczeni lub partnerzy nie zawsze muszą godzić się na odprowadzenie pełnej kwoty podatku od całkowitej ceny transakcyjnej. Zgodnie z najnowszą interpretacją przepisów przez Naczelny Sąd Administracyjny, wystarczy, że tylko jeden z nabywców spełnia ustawowe kryteria zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych. W takiej sytuacji danina naliczana jest wyłącznie proporcjonalnie do udziału osoby, która nie posiada prawa do ulgi.

Kwestia ta ma gigantyczne znaczenie praktyczne, ponieważ w przypadku drogich nieruchomości oszczędności mogą sięgać wielu tysięcy złotych. Najważniejszym aspektem pozostaje dokładna weryfikacja, któremu z kupujących faktycznie przysługuje ustawowe zwolnienie z PCC, co ostatecznie determinuje ostateczne koszty ponoszone u notariusza.

Kluczowe informacje o uldze podatkowej

Zgodnie z obowiązującymi przepisami od końca sierpnia 2023 roku, osoby nabywające swój pierwszy dom lub lokal mieszkalny z tzw. drugiej ręki zyskały przywilej braku opodatkowania PCC. Standardowa opłata skarbowa przy takich operacjach majątkowych wynosi z reguły 2 procent od aktualnej wartości rynkowej obiektu.

• Przy inwestycji rzędu 500 tysięcy złotych w kieszeni kupującego zostaje 10 tysięcy złotych.
• Nabycie obiektu za milion złotych to oszczędność rzędu 20 tysięcy złotych.
• Naczelny Sąd Administracyjny potwierdził w kwietniu 2026 roku, że preferencja podatkowa może być aplikowana proporcjonalnie do nabywanych udziałów.
• W przypadku hurtowego nabywania większej liczby lokali obowiązują drastycznie zaostrzone regulacje skarbowe.

Kto i kiedy ma prawo do zwolnienia z PCC?

Podstawa prawna zwalniająca z opłat zawarta jest w artykule 9 punkcie 17 ustawy o PCC. Przepisy te celują bezpośrednio w osoby fizyczne, które stają się prawowitymi właścicielami lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego bądź nabywają spółdzielcze własnościowe prawo do takich nieruchomości z rynku wtórnego.

Kryteria ustawodawcy są niezwykle ostre. Kluczowym warunkiem jest to, aby w momencie zawierania transakcji oraz w przeszłości nabywca nie figurował jako właściciel innej nieruchomości mieszkaniowej. Jedynym dopuszczalnym odstępstwem od tej rygorystycznej reguły jest odziedziczenie maksymalnie połowy udziałów w innym lokalu w ramach postępowania spadkowego.

Współwłasność a niższy podatek w świetle wyroku NSA

Przełomowe orzeczenie sądu ma kapitalne znaczenie dla par dokonujących wspólnej inwestycji w nieruchomości. Jeżeli dwójka ludzi kupuje jedno M, ale tylko jedna strona spełnia wyśrubowane wymogi ustawowe, ulga nie przepada całkowicie. Wskazany wyrok z 2026 roku jasno precyzuje, że preferencyjne traktowanie obejmuje stosowną część całej transakcji.

Dla portfela nabywców oznacza to, że należność skarbowa zostanie wyliczona wyłącznie od tej połówki (lub innego wyznaczonego udziału), która przypada osobie bez wypracowanego prawa do zwolnienia. Taka interpretacja prawa pozwala diametralnie obniżyć koszty okołotransakcyjne, co jest zbawienne przy nieustannie rosnących stawkach za własne cztery kąty.

Moment powstania obowiązku podatkowego u notariusza

W polskim systemie prawnym to strona kupująca jest obarczona ciężarem uiszczenia daniny z tytułu cywilnoprawnej umowy sprzedaży. Formalny obowiązek podatkowy materializuje się dokładnie w sekundzie złożenia autoryzowanych podpisów pod aktem notarialnym, który prawomocnie przenosi własność na nowych nabywców.

Za poprawne wyliczenie, fizyczne pobranie oraz przekazanie środków na konto właściwego urzędu skarbowego odpowiada bezpośrednio urzędujący notariusz. Właśnie dlatego tak fundamentalne jest wcześniejsze udowodnienie w kancelarii, komu i w jakiej dokładnej proporcji przysługują zniżki celowe.

Uwaga na podwyższoną stawkę przy większych inwestycjach

Choć przepisy mocno faworyzują nabywców pierwszego lokum, ustawodawca zastawił wyraźne sidła na inwestorów z grubszym portfelem i deweloperów. Omawiane ulgi nie mają absolutnie żadnego zastosowania, jeśli planujemy wielopakietowe zakupy zarobkowe na rynku nieruchomości.

W sytuacji, gdy przedmiotem zintegrowanej umowy jest co najmniej sześć lokali w jednym obiekcie budowlanym, zaczyna obowiązywać sankcyjna stawka rzędu 6 procent, która jest bezwzględnie naliczana od szóstej i każdej kolejnej nabytej jednostki. Co istotne z punktu widzenia par, ten rygorystyczny mechanizm prawny uruchamia się automatycznie, gdy chociażby jeden z grupy współkupujących podlega pod to inwestycyjne kryterium.

Czynności kontrolne przed podpisaniem aktu notarialnego

Dla osób planujących sfinalizowanie zakupu swojego wymarzonego, pierwszego mieszkania, absolutnym priorytetem powinno być gruntowne prześwietlenie historii majątkowej każdego z przyszłych współwłaścicieli. To właśnie ta wiedza decyduje, czy danina zostanie całkowicie wyzerowana, proporcjonalnie pomniejszona, czy też przyjdzie nam uregulować klasyczne 2 procent wartości z wyceny rynkowej.

Zanim umówisz się na ostateczny termin w wybranej kancelarii z życiowym partnerem, koniecznie przeanalizujcie razem, czy każde z Was bez cienia wątpliwości łapie się na ustawowe kryteria. Drobiazgowe przygotowanie odpowiedniej dokumentacji potrafi uchronić domowy budżet przed drastyczną utratą gotówki tuż przed uroczystym odbiorem kluczy.

Dziękuję za przeczytanie!

Jeśli podoba Ci się ten artykuł — i chcesz, aby na blogu pojawiało się więcej praktycznych porad finansowych i mniej reklam — możesz postawić mi kawę na:

Każda filiżanka to nowy poradnik, lepsze narzędzia, więcej wartości oraz mniej reklam. Dziękuję za wsparcie! ❤️

Sprawdź podobne artykuły