Wkład własny w 2025 roku. Jaki jest minimalny wkład własny do kredytu hipotecznego?

Wkład własny przy kredycie hipotecznym powinien wynosić co najmniej 20% wartości nieruchomości. Część banków akceptuje również niższy wkład, na poziomie 10%, o ile zostanie wykupione dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu.

Czym może być wkład własny? To nie tylko gotówka – istnieje wiele innych form, które banki mogą uznać. Sprawdź, czym dokładnie jest wkład własny i co może zostać za niego uznane przy ubieganiu się o kredyt na mieszkanie.

Aby ograniczyć ryzyko związane z udzielaniem kredytów hipotecznych, banki wymagają od klientów wniesienia wkładu własnego. Zazwyczaj wynosi on od 10 do 20% wartości kupowanej nieruchomości.

• W 2025 roku minimalny wkład własny to 20% wartości nieruchomości. W niektórych bankach możliwe jest uzyskanie kredytu z 10% wkładem, pod warunkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu.
• Istnieje także możliwość uzyskania kredytu hipotecznego bez wkładu własnego w ramach rządowego programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy.
• Wkład własny to nie tylko gotówka. Może nim być również oszczędności zgromadzone na kontach IKE, IKZE i PPK, działka budowlana, środki z książeczki mieszkaniowej, obligacje Skarbu Państwa lub zadatek wpłacony na poczet zakupu nieruchomości.

Co to jest wkład własny?

Wkład własny to kwota, którą kredytobiorca musi pokryć z własnych środków przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Stanowi on określony procent wartości nabywanej nieruchomości i pełni funkcję zabezpieczenia, zmniejszając ryzyko po stronie banku. Wkład własny wyliczany jest procentowo na podstawie wartości nieruchomości.

Najczęściej wymagany wkład własny wynosi 20% wartości nieruchomości. Oznacza to, że przy kredycie na mieszkanie warte 400 tys. zł, konieczne będzie wniesienie 80 tys. zł z własnych środków.

Porównaj ofertę kredytów gotówkowych

Kiedy i dlaczego banki wymagają wkładu własnego?

Banki wymagają wniesienia wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego, aby zabezpieczyć się przed ryzykiem niewypłacalności kredytobiorcy. Jest to standardowy warunek przy zakupie nieruchomości lub budowie domu na kredyt.

Wyjątek stanowi udział w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Choć wkład własny wciąż jest formalnie wymagany, w całości gwarantuje go Bank Gospodarstwa Krajowego. Dzięki temu możliwe jest uzyskanie kredytu hipotecznego bez konieczności posiadania własnych środków – pod warunkiem spełnienia określonych kryteriów programu.

Wkład własny 2025 – ile wynosi w bankach?

Minimalny wkład własny w 2025 roku – wymagania poszczególnych banków:

• Alior Bank – 10%
• Bank Pocztowy – 20%
• BNP Paribas – 20%
• BOŚ Bank – 20%
• BPS Bank – 10%
• Citi Handlowy – 20%
• Credit Agricole – 10%
• ING Bank Śląski – 20%
• mBank – 10%
• Millennium Bank – 10%
• Pekao SA – 10%
• PKO BP – 10%
• Santander BP – 10%

Jeszcze kilka lat temu standardem był wkład własny na poziomie 10%, jednak obecnie większość banków stosuje wymaganie 20%, zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego.

Wkład własny nie musi mieć formy gotówki – może to być m.in.:

• środki zgromadzone na kontach oszczędnościowych,
• pieniądze z IKE, IKZE czy PPK,
• wartość działki budowlanej należącej do kredytobiorcy,
• zadatek na zakup nieruchomości,
• obligacje Skarbu Państwa.

Uwaga:
Banki, które akceptują 10% wkładu własnego, zazwyczaj wymagają wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu. Dobrą wiadomością jest to, że wiele z nich pokrywa ten koszt samodzielnie.

Przykłady warunków dodatkowych:

• Credit Agricole – marża podwyższona o 0,2 p.p. do czasu spłaty brakującego wkładu.
• PKO BP – marża podwyższona o 0,25 p.p. do momentu spłaty gwarantowanej części wkładu.
• BOŚ Bank – marża wyższa o 0,6 p.p. do dnia spłaty brakującej części wkładu.
• Millennium Bank – koszt ubezpieczenia niskiego wkładu to 3,5% nadwyżki ponad 80% wartości nieruchomości, pobierany jednorazowo za okres 3 lat.

Minimalny wkład własny w 2025

Minimalny wkład własny wymagany przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny – np. na zakup mieszkania, budowę domu czy remont – wynosi zazwyczaj od 10 do 20% wartości nieruchomości.

Niektóre banki dopuszczają kredyt hipoteczny z wkładem własnym na poziomie 10%. Przykładowo:

• przy zakupie mieszkania za 300 tys. zł wkład własny wyniesie 30 tys. zł,
• przy nieruchomości wartej 500 tys. zł – wymagany wkład to co najmniej 50 tys. zł.

Poniżej znajduje się lista banków, które umożliwiają uzyskanie kredytu hipotecznego z minimalnym 10-procentowym wkładem własnym:

• Bank Spółdzielczy w Iłowej – kredyt mieszkaniowy „Mój Dom”
• Bank Spółdzielczy w Garwolinie – kredyt hipoteczny „Własne M”
• Bank BPS – kredyt mieszkaniowy „Mój Dom”
• Santander Bank Polska – kredyt mieszkaniowy
• Alior Bank – kredyt hipoteczny „Megahipoteka”
• mBank – kredyt hipoteczny
• PKO BP – kredyt hipoteczny „Własny Kąt”
• Pekao SA – kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym
• Bank Millennium – kredyt hipoteczny
• Credit Agricole – kredyt hipoteczny

Wkład własny 2025 – ile wynosi dla kredytów walutowych?

Jak wygląda kwestia wkładu własnego przy kredytach walutowych? W tym przypadku wymagana kwota jest zazwyczaj znacznie wyższa i zależy od wybranej waluty. Obecnie kredyty hipoteczne w walutach obcych oferuje jedynie Bank Pekao. Dla kredytów w euro (EUR), norweskich koronach (NOK) oraz szwedzkich koronach (SEK) wkład własny wynosi:

• 30% wartości nieruchomości przy kredycie na okres do 15 lat

• 40% wartości nieruchomości przy kredycie na okres powyżej 15 lat, do 20 l

Wkład własny a program Mieszkanie na Start

Przy kredycie w ramach programu #naStart wkład własny będzie wymagany, jednak w przypadku jego braku będzie można skorzystać z gwarancji BGK. Oznacza to, że gwarancją objęta będzie różnica między posiadanym wkładem własnym a obowiązkowym wkładem na poziomie 20% wartości nieruchomości. Maksymalna kwota objęta gwarancją nie może przekroczyć 100 000 zł.

Co może być wkładem własnym do kredytu hipotecznego?

Czy wiesz, że wkładem własnym do kredytu nie musi być wyłącznie gotówka? To oczywiście najpopularniejsza forma, na którą najczęściej decydują się kredytobiorcy, jednak banki akceptują także inne źródła wkładu własnego, w zależności od swojej polityki. Do wkładu własnego mogą zaliczać się między innymi:

• gotówka,
• wartość posiadanej nieruchomości,
• działka, na której ma być wybudowany dom,
• oszczędności zgromadzone na koncie oszczędnościowym lub lokacie,
• środki z likwidacji polisy ubezpieczeniowej,
• wkład pracy własnej przy budowie domu systemem gospodarczym,
• środki zgromadzone na kontach IKE, IKZE lub w PPK,
• środki z programów wsparcia (np. Mieszkanie dla Młodych, Rodzina na swoim),
• pieniądze uzyskane ze sprzedaży innej nieruchomości,
• środki pochodzące z pożyczki od rodziny lub znajomych (pod warunkiem ich udokumentowania).

Darowizna jako wkład własny do kredytu

Brakujący wkład własny do kredytu hipotecznego można pokryć środkami otrzymanymi od najbliższych, najlepiej w formie darowizny. Dlaczego jest to korzystne?

Darowizny przekazywane w ramach tzw. zerowej grupy podatkowej — czyli między najbliższymi osobami, takimi jak rodzice, dzieci, małżonkowie, dziadkowie, wnuki, rodzeństwo, ojczym czy macocha — są zwolnione z podatku od spadków i darowizn, pod warunkiem zgłoszenia ich na formularzu SD-Z2 w urzędzie skarbowym w ciągu sześciu miesięcy od przekazania. Kwotę darowizny warto odpowiednio udokumentować, np. potwierdzeniem przelewu bankowego.

Umowa darowizny, którą można sporządzić bez udziału notariusza, powinna zawierać następujące elementy:

• imiona i nazwiska stron,
• ich adresy,
• numery dowodów osobistych wszystkich uczestników umowy,
• oświadczenie darczyńcy,
• oświadczeni

Zadatek na wkład własny do kredytu hipotecznego

Zadatek to forma przedpłaty, która zabezpiecza interesy zarówno kupującego, jak i sprzedającego nieruchomość. Jeśli do zawarcia umowy nie dojdzie z winy sprzedającego, zadatek jest zwracany kupującemu w podwójnej wysokości. Natomiast gdy to kupujący nie spełni warunków umowy, zadatek przepada na rzecz sprzedającego.

Zwykle zadatek wynosi około 10% ceny nieruchomości lub mniej. Stosuje się go przy zakupie nieruchomości zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Co ważne, banki uznają zadatek w całości jako część wymaganego wkładu własnego do kredytu hipotecznego.

Oznacza to, że jeśli planujesz kredyt z minimalnym 10-procentowym wkładem własnym, a wysokość zadatku wynosi 10% wartości nieruchomości, zadatek zostanie zaliczony na poczet całego wkładu własnego. Wystarczy jedynie potwierdzić ten fakt, np. za pomocą umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości, w której będzie widniała informacja o wpłacie zadatku przez kupującego.

Środki z PPK na wkład własny

Ustawa o Pracowniczych Planach Kapitałowych (PPK) umożliwia pracownikom oszczędzającym na emeryturę wypłatę środków z PPK na pokrycie wkładu własnego przy zakupie mieszkania lub domu na kredyt. Jeśli jednak uczestnik nie sfinalizuje zakupu, musi zwrócić wypłacone środki do PPK lub zapłacić należny podatek.

Wypłatę na wkład własny może złożyć wniosek uczestnik przed ukończeniem 45. roku życia. Ustawodawca traktuje tę wypłatę jako pożyczkę, choć środki formalnie należą do uczestnika.

Zwrot pożyczonych środków do PPK powinien nastąpić w okresie od 5 do 15 lat od daty wypłaty. Uczestnik może zakończyć spłatę wcześniej, najpóźniej w wieku 60 lat, co pozwala mu na wypłatę środków bez konsekwencji podatkowych.

Jeżeli w ustalonym terminie uczestnik nie zwróci wypłaconych środków, zostanie obciążony 19% ryczałtowym podatkiem od kwoty niezwróconej w terminie, naliczonym przez instytucję finansową prowadzącą PPK.

Szukasz alternatywy? Poznaj naszą ofertę kredytów konsolidacyjnych

Wkład własny a IKE i IKZE

Jeśli regularnie oszczędzasz na swoją przyszłość emerytalną, masz powód do satysfakcji! Banki zaliczają oszczędności zgromadzone na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) oraz Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE) jako wkład własny przy kredycie.

IKE może założyć każda osoba, która ukończyła 16 lat. Środki na tym koncie muszą być gromadzone indywidualnie — nie można korzystać z niego wspólnie z małżonkiem czy dzieckiem. Roczny limit wpłat na IKE wynosi 300% prognozowanego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej na dany rok.

Natomiast maksymalna kwota wpłat na IKZE, kolejny sposób oszczędzania w ramach III filaru emerytalnego, która również jest akceptowana przez banki jako wkład własny, to 1,2-krotność prognozowanego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce krajowej na dany rok.

Czy książeczka mieszkaniowa może być wkładem własnym?

Pamiętasz popularną kiedyś metodę oszczędzania na własne mieszkanie z czasów PRL? Osoby posiadające książeczki mieszkaniowe założone do 23 października 1990 roku mają prawo do tzw. premii gwarancyjnej.

Premia ta jest wypłacana na podstawie ustawy z 30 listopada 1995 roku o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii (tekst jednolity: Dz.U. z 2013 r., poz. 763).

Ważne jest, aby wniosek o likwidację książeczki mieszkaniowej złożyć w ciągu 90 dni od dnia zaistnienia zdarzenia uprawniającego do wypłaty premii gwarancyjnej.

Wkład własny a inna nieruchomość

Jeśli planujesz sfinansować budowę wymarzonego domu kredytem hipotecznym i masz już działkę budowlaną, nie musisz się martwić o wkład własny – wartość działki pokryje wymaganą przez bank kwotę.

Nieruchomość jako wkład własny jest szczególnie przydatna, gdy nie dysponujesz wystarczającymi oszczędnościami na koncie lub w gotówce. Działka budowlana może zostać zaliczona na poczet wkładu własnego zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego.

Zgodnie z najnowszą, znowelizowaną rekomendacją (punkt 10.3), bank może uwzględnić wartość nieruchomości gruntowej, niezabudowanej lub zabudowanej, na której ma powstać kredytowany dom, jako część wkładu własnego.

Bank musi jednak zweryfikować, czy działka nie jest obciążona hipoteką. Jeśli tak, oceni, jaka część wartości działki może zostać zaliczona na wkład własny.

Czasem bank uwzględnia także wartość już wykonanych prac budowlanych, zgromadzonych materiałów czy zaliczek zapłaconych deweloperowi. Dlatego warto gromadzić wszystkie faktury i paragony, ponieważ bank akceptuje jedynie udokumentowane wydatki.

Jeżeli posiadasz inną nieruchomość, np. obecne mieszkanie, którą planujesz sprzedać, jej wartość również może zostać zaliczona na wkład własny. Wymaga to wyceny rzeczoznawcy majątkowego oraz sprawdzenia, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką. Dodatkowo musisz zadeklarować chęć sprzedaży tej nieruchomości, gdy tylko będziesz mógł przeprowadzić się do nowego domu lub mieszkania.

Wykorzystanie innej nieruchomości jako wkładu własnego pozwala uniknąć długiego oszczędzania pieniędzy przez wiele miesięcy.

Podsumowując, jeśli działka jest własnością osoby wnioskującej o kredyt, wystarczy odpowiednio ją wycenić przez rzeczoznawcę, a jej wartość może pokryć wymagany wkład własny.

Co nie może być wkładem własnym?

Warto wiedzieć, że banki nie akceptują wkładu własnego pochodzącego z kredytu lub pożyczki. Jeśli więc planowałeś takie rozwiązanie, musisz z niego zrezygnować. Dodatkowo zaciągnięcie kolejnego zobowiązania może znacząco obniżyć Twoją zdolność kredytową widoczną w BIK.

Wkładem własnym nie mogą być:

• pożyczka z banku,
• pożyczka z parabanku,
• kredyt konsumpcyjny,
• limit na karcie kredytowej,
• debet na koncie bankowym,
• środki pochodzące z nieudokumentowanych źródeł,
• środki uzyskane z zasiłków socjalnych,
• pożyczka od osoby prywatnej bez umowy i dokumentacji,
• wartość ruchomości (np. samochodu, sprzętu elektronicznego).

Banki wymagają potwierdzenia, że wkład własny pochodzi z legalnych, udokumentowanych źródeł – a nie z innego finansowania. Zawsze sprawdzają to w rejestrze BIK, dlatego gotówka z kredytu gotówkowego nie zostanie przez nie zaakceptowana.

Powiązane artykuły

Jak udokumentować wkład własny do kredytu hipotecznego?

Banki samodzielnie określają sposób dokumentowania wkładu własnego. W przypadku gotówki kredytobiorca powinien przedstawić wyciąg z konta bankowego lub potwierdzenie przelewu, przy czym dokument musi zawierać informację o celu transferu środków.

Jeśli środki zostały przeznaczone na budowę domu, na przykład na zakup materiałów budowlanych, należy przedstawić kosztorys budowy oraz rachunki potwierdzające zakup materiałów.

W sytuacji, gdy wkład własny pochodzi ze sprzedaży innej nieruchomości, bank wymaga przedstawienia umowy sprzedaży oraz potwierdzenia wpływu środków na konto bankowe.

Jeżeli wkład stanowi działka budowlana, konieczne będzie dostarczenie aktu własności.

W niektórych przypadkach wkładem własnym mogą być papiery wartościowe lub lokaty bankowe. W takiej sytuacji należy przedstawić dowody potwierdzające, że należą one do kredytobiorcy.

Wkład własny – kiedy przelać pieniądze?

Wkład własny nie trafia bezpośrednio na konto banku, lecz jest przekazywany sprzedającemu nieruchomość — może to być deweloper lub osoba prywatna.

Część wkładu można uiścić już na etapie podpisywania umowy przedwstępnej zakupu mieszkania lub domu. Pozostała kwota wpłacana jest przy zawieraniu umowy końcowej, czyli aktu notarialnego, w formie gotówki lub przelewu na rachunek sprzedającego.

Zwykle podczas podpisywania aktu notarialnego kupujący zobowiązuje się do uregulowania wkładu własnego w ustalonej wcześniej wysokości. W praktyce oznacza to, że płatność dokonywana jest tego samego dnia, w którym podpisywany jest akt notarialny.

Dopiero po spełnieniu wszystkich warunków bank uruchamia kredyt hipoteczny. Warto mieć na uwadze, że instytucja finansowa może potrzebować nawet do 10 dni roboczych na przekazanie środków. Z tego powodu notariusz często zapisuje w akcie notarialnym, że pełna zapłata za nieruchomość nastąpi w ciągu 10–14 dni od dnia podpisania umowy.

Wkład własny 2025 – jak go obliczyć?

Aby ustalić wysokość 20% wkładu własnego przy zakupie nieruchomości wartej 450 000 zł, należy wykonać proste działanie:

• 450 000 zł × 0,20 = 90 000 zł
• W tej sytuacji wkład własny wynosi 90 000 zł.
• Może on pochodzić m.in. z oszczędności, być wartością posiadanej działki lub inną formą udokumentowanych środków.

Pozostałą kwotę, czyli różnicę pomiędzy ceną nieruchomości a wkładem własnym, należy pokryć kredytem hipotecznym:

• 450 000 zł – 90 000 zł = 360 000 zł

Wniosek: aby sfinansować taką nieruchomość, konieczne będzie zaciągnięcie kredytu w wysokości 360 000 zł.

Analogicznie, przy inwestycji w budowę domu o wartości 800 000 zł i wymaganym wkładzie własnym w wysokości 30%, obliczenia wyglądają następująco:

• 800 000 zł × 0,30 = 240 000 zł
• Tyle trzeba posiadać we własnym zakresie, np. w postaci gotówki, oszczędności na koncie czy wartości działki.

Pozostała część finansowania, którą zapewni bank, to:

• 800 000 zł – 240 000 zł = 560 000 zł

Podsumowując: przy budowie domu wartego 800 000 zł, wkład własny wynosi 240 000 zł, a brakujące 560 000 zł może zostać pokryte kredytem hipotecznym.

Korzyści z posiadania wyższego wkładu własnego

Wniesienie wyższego wkładu własnego przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny niesie ze sobą szereg zalet. Przede wszystkim zwiększa szansę na otrzymanie kredytu na lepszych warunkach — z niższym oprocentowaniem i prowizją, co przekłada się na mniejszy całkowity koszt zobowiązania.

Większy wkład oznacza również niższą kwotę finansowania, a co za tym idzie — mniejsze miesięczne raty. To z kolei pozytywnie wpływa na domowy budżet i zwiększa bezpieczeństwo finansowe kredytobiorcy. Dodatkowo, wysoki wkład własny może poprawić zdolność kredytową, co ma znaczenie szczególnie przy droższych nieruchomościach.

Co więcej, banki przychylniej patrzą na osoby, które wnoszą większy udział własny, ponieważ obniża to ryzyko kredytowe. W dłuższej perspektywie oznacza to większy komfort spłaty oraz mniejsze napięcie związane z regulowaniem comiesięcznych rat.

Alternatywa dla wkładu własnego: Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy

Program Mieszkanie bez wkładu własnego, to inicjatywa rządowa mająca na celu ułatwienie zakupu nieruchomości osobom, które nie posiadają środków na pokrycie wymaganego przez bank wkładu własnego.

Program ten gwarantuje, że państwo pokryje brakującą część wkładu własnego, co pozwala na uzyskanie kredytu hipotecznego bez konieczności posiadania dużych oszczędności. Skierowany jest głównie do młodych rodzin i osób rozpoczynających swoje życie zawodowe, które mają trudności z zaoszczędzeniem wymaganej sumy. Dzięki temu programowi zwiększa się dostępność kredytów hipotecznych, co ma na celu poprawę sytuacji mieszkaniowej w Polsce.

Obecnie kredyt bez wkładu własnego zaciągniesz w:

• Alior Banku
• BOŚ Banku
• Pekao S.A.
• Banku Spółdzielczym w Brodnicy
• PKO Banku Polskim
• Santander BP

Dziękuję za przeczytanie!

Jeśli podoba Ci się ten artykuł — i chcesz, aby na blogu pojawiało się więcej praktycznych porad finansowych i mniej reklam — możesz postawić mi kawę na:

Każda filiżanka to nowy poradnik, lepsze narzędzia, więcej wartości oraz mniej reklam. Dziękuję za wsparcie! ❤️

Sprawdź podobne artykuły