Kredyty subprime w Polsce – czy bank udzieli finansowania osobie z niską zdolnością?

Kredyty subprime nie są w Polsce standardową ofertą bankową na wzór dawnego rynku amerykańskiego. Polskie banki badają zdolność do spłaty, a negatywna historia kredytowa nie oznacza jeszcze tego samego co brak dochodu. Sprawdź, gdzie przebiega granica między podwyższonym ryzykiem a faktycznym brakiem zdolności i dlaczego kredyt bez wkładu własnego nie jest automatycznie kredytem subprime.

Określenie subprime pochodzi z amerykańskiego rynku kredytowego. Opisuje finansowanie osób, którym ze względu na większe ryzyko niespłacenia zobowiązania trudniej byłoby uzyskać zwykły kredyt. W polskich wyszukiwarkach bywa jednak używane zamiennie z kredytem bez BIK, kredytem bez wkładu lub drogą pożyczką. Każde z tych pojęć mówi o czymś innym.

Pytanie o kredyty subprime w Polsce ma więc dwa poziomy: czy istnieje bankowa oferta pod taką nazwą oraz czy bank może w ogóle finansować klienta o słabszym profilu ryzyka. Odpowiedź na drugie pytanie zależy od rzeczywistych dochodów, wydatków, zobowiązań i przepisów, a nie od samej etykiety produktu.

Czy polskie banki oferują kredyty subprime?

Nie ma potwierdzonej, powszechnie oferowanej kategorii „kredyt subprime” w polskiej bankowości detalicznej. W dostępnych oficjalnych materiałach nie znaleziono standardowej listy polskich banków ani taryfy cenowej produktu odpowiadającego historycznemu amerykańskiemu segmentowi subprime. Nie można więc rzetelnie wskazać banku, który dziś sprzedaje dokładnie tak nazwany kredyt osobie bez zdolności kredytowej.

Nie wynika z tego, że każdy polski kredytobiorca musi mieć idealną historię i najwyższą ocenę ryzyka. Banki stosują własne polityki kredytowe, analizują dokumenty i mogą odmiennie oceniać określone okoliczności. Zdolność kredytowa to jednak nie marketingowa formalność: chodzi o ocenę, czy zobowiązanie będzie możliwe do terminowej spłaty.

Jeżeli ktoś otrzyma odmowę w jednym banku, nie oznacza to automatycznie odmowy w każdym innym. Nie oznacza to również, że istnieje bankowy kredyt „dla każdego bez zdolności”. Dwie osoby z podobnym dochodem mogą otrzymać inne decyzje ze względu na liczbę osób w gospodarstwie domowym, stałe koszty, aktualne raty, formę zatrudnienia czy długość historii spłat.

Szczególna ostrożność jest potrzebna przy obietnicach „hipoteki bez sprawdzania dochodu”. W kredycie mieszkaniowym bank nie może sprowadzić decyzji wyłącznie do oceny wartości nieruchomości. Obowiązują odrębne przepisy dotyczące zdolności konsumenta oraz zasady nadzorcze.

Co oznacza subprime i skąd wzięła się ta nazwa?

Na amerykańskim rynku termin prime odnosił się do klientów o relatywnie korzystnym profilu ryzyka, natomiast subprime do tych, u których prawdopodobieństwo problemów ze spłatą oceniano jako wyższe. Ważna była między innymi historia terminowości, wcześniejsze zaległości, ograniczona dokumentacja finansowa i inne czynniki. Nie istniała jedna uniwersalna cecha, która sama rozstrzygała o przynależności do całej kategorii.

W praktyce historyczny rynek subprime kojarzy się przede wszystkim z kredytami hipotecznymi w Stanach Zjednoczonych. Część produktów miała skomplikowane warunki i oprocentowanie zmieniające się po wstępnym okresie. Dla klienta oznaczało to nie tylko wyższy koszt, ale też ryzyko, że przyszła rata okaże się trudna do udźwignięcia.

Wyższe oprocentowanie to skutek ryzyka, a nie definicja

Bank może wyceniać ryzyko między innymi przez marżę, zabezpieczenie czy warunki oferty, ale drogi kredyt nie staje się przez to automatycznie subprime. Na koszt wpływają również stopy procentowe, okres spłaty, prowizja, obowiązkowe produkty dodatkowe i sposób naliczania odsetek. Zdarza się też, że klient ma wysokie dochody, lecz wybiera droższy produkt z innych powodów.

Odwrotna sytuacja również jest możliwa: klient z niewielkim dochodem wcale nie musi mieć złej historii kredytowej. Jeśli jednak obciążenie ratą byłoby zbyt duże, problemem okaże się zdolność, a nie brak punktów w bazie informacji kredytowej. Dlatego polskie określenie „kredyt wysokiego ryzyka” jest opisem cech sytuacji, a nie nazwą regulowanego produktu subprime.

Dlaczego nie ma jednego polskiego progu subprime?

W amerykańskich materiałach historycznych można znaleźć opisy przedziałów ocen kredytowych i zachowań klientów. Nie należy przenosić tych progów na polskie realia ani utożsamiać amerykańskiego modelu FICO z oceną BIK. W Polsce bank bierze pod uwagę szerszy zestaw informacji, a metody oceny nie muszą być identyczne u wszystkich kredytodawców.

Nawet wysoki wynik punktowy nie gwarantuje pozytywnej decyzji. Osoba może terminowo spłacać poprzednie zobowiązania, a jednocześnie mieć zbyt mało środków na nową ratę. Również pojedyncze wcześniejsze opóźnienie nie musi przesądzać o decyzji, chociaż może pogarszać ocenę wiarygodności.

Co polskie prawo mówi o zdolności kredytowej?

Najważniejsze rozróżnienie dotyczy tego, co bank ocenia w zwykłym procesie kredytowym, a co dopuszcza prawo w sytuacjach szczególnych. Dla konsumenta ubiegającego się o kredyt hipoteczny istnieją ponadto dodatkowe obowiązki oceny. Nie należy wyciągać z jednego przepisu ogólnej obietnicy finansowania mimo braku środków na raty.

Art. 70 Prawa bankowego: zasada i wąski wyjątek

Zgodnie z art. 70 ust. 1 Prawa bankowego udzielenie kredytu jest co do zasady uzależnione od zdolności kredytowej, rozumianej jako możliwość spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Bank ma prawo żądać informacji i dokumentów potrzebnych do jej oceny. Analiza dotyczy więc całego budżetu i zobowiązań, nie tylko jednej liczby w raporcie.

Przepis zawiera również art. 70 ust. 2, który przewiduje możliwość udzielenia kredytu podmiotowi niemającemu zdolności, o ile ustanowiono szczególny sposób zabezpieczenia spłaty oraz przedstawiono program naprawy gospodarki podmiotu prowadzący, według oceny banku, do uzyskania zdolności w określonym czasie. To warunki łączne, a nie alternatywne. Sformułowanie „bank może” nie oznacza obowiązku udzielenia finansowania.

Przywoływanie tego wyjątku jako zwykłego sposobu na hipoteczny kredyt konsumencki bez dochodów byłoby mylące. Jego zastosowanie zależy od stanu faktycznego i innych przepisów. W praktycznym poradniku dla osoby szukającej mieszkania bezpieczna odpowiedź brzmi: nie zakładaj, że zabezpieczenie hipoteką zastąpi zdolność do spłaty.

W kredycie hipotecznym sam dom nie wystarczy

Ustawa o kredycie hipotecznym w art. 21 wymaga od kredytodawcy oceny zdolności konsumenta przed zawarciem umowy. Ocena opiera się na odpowiednich informacjach, w tym danych od klienta, baz danych i własnych zbiorach kredytodawcy. Co istotne, przewidywany wzrost wartości nieruchomości nie może być główną podstawą takiej oceny.

Ciąg dalszy artykułu poniżej

Powiązane artykuły

Wysoka wartość mieszkania zmniejsza ryzyko związane z zabezpieczeniem, ale nie sprawia, że miesięczna rata spłaci się sama. Bank sprawdza między innymi powtarzalność dochodów, koszty utrzymania gospodarstwa domowego i pozostałe raty. Odsetki, ubezpieczenia i zmienność warunków finansowania mają znaczenie także dla bezpieczeństwa domowego budżetu.

Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego opisuje dobre praktyki dla ekspozycji zabezpieczonych hipotecznie. Warto odróżnić przepisy ustawy, które tworzą obowiązki prawne, od rekomendacji nadzorczych, które organizują ostrożne zarządzanie ryzykiem w bankach. Oba rodzaje zasad mają znaczenie, lecz nie są tym samym.

Pożyczka poza bankiem nie omija oceny

Pożyczka udzielana przez instytucję pożyczkową podlega innemu modelowi biznesowemu i przepisom, ale nie oznacza automatycznie „pieniędzy bez sprawdzania”. Ustawa o kredycie konsumenckim przewiduje w art. 9 ocenę zdolności przed zawarciem umowy, a art. 9a zawiera szczególne wymagania dotyczące instytucji pożyczkowych. Oferta z reklamą „bez BIK” nie jest potwierdzeniem, że firma może legalnie pominąć ocenę możliwości spłaty.

Finansowanie pozabankowe nie jest też tym samym co amerykański hipoteczny segment subprime. Inne mogą być kwoty, zabezpieczenia, czas trwania zobowiązania, struktura kosztów i regulacje. Nie ma podstaw, by pod jednym hasłem zestawiać każdą pożyczkę konsumencką ze skomplikowanym kredytem hipotecznym sprzed kryzysu.

Trzy problemy klienta, których nie należy ze sobą mylić

Na potrzeby decyzji kredytowej trzeba oddzielić wiarygodność kredytową, posiadane oszczędności i realną możliwość udźwignięcia raty. Osoba może mieć problem tylko w jednym z tych obszarów lub w kilku jednocześnie. Z tego powodu nie ma jednego uniwersalnego kredytu „dla trudnego klienta”.

Negatywny BIK nie jest automatyczną odmową

Biuro Informacji Kredytowej gromadzi dane o historii zobowiązań i udostępnia rozwiązania do oceny ryzyka. Bank podejmuje jednak własną decyzję na podstawie całokształtu danych. Ocena punktowa BIK nie jest decyzją kredytową, a pojęcie „zły BIK” może obejmować bardzo różne sytuacje: dawną zaległość, nadal niespłacony dług albo po prostu krótką historię.

Dla osoby z dawnym opóźnieniem kluczowe będą okres zaległości, jej skala, aktualny stan zadłużenia i pozostałe informacje. Warto pobrać własny raport, sprawdzić poprawność wpisów i uregulować faktyczne zaległości. Nie należy płacić firmie obiecującej usunięcie prawdziwych, legalnie przetwarzanych danych na żądanie.

Brak wkładu własnego to nie brak zdolności

Wkład własny odpowiada na pytanie, jaką część ceny nieruchomości finansujesz ze środków własnych. Zdolność kredytowa odpowiada na inne pytanie: czy z bieżących dochodów i po odliczeniu kosztów życia możesz spłacać ratę. Można mieć dobrą zdolność i niewystarczające oszczędności. Można też mieć znaczny wkład, ale zbyt mały dochód.

Program rodzinnego kredytu mieszkaniowego z gwarancją wkładu własnego BGK dotyczy osób spełniających ustawowe i programowe warunki, które mogą obsługiwać raty, lecz potrzebują rozwiązania problemu wkładu. Gwarancja nie jest darowizną pokrywającą wszystkie raty i nie oznacza obowiązku banku, by zaakceptować każdy wniosek. Dlatego utożsamianie kredytu z gwarancją BGK z subprime prowadzi do błędnych wniosków.

Przed złożeniem wniosku warto rozdzielić te dwa obszary w budżecie. Sprawdź, ile pieniędzy potrzebujesz na wkład i koszty transakcyjne, a osobno policz miesięczne środki po czynszu, rachunkach, wydatkach na rodzinę oraz dotychczasowych ratach. Zakup mieszkania nie kończy wydatków, dlatego plan musi obejmować także rezerwę na nieprzewidziane koszty.

Za mały dochód pozostaje podstawowym problemem

Osoba, która już dziś ma trudność z regularnym opłacaniem rachunków, nie rozwiąże problemu przez samą zmianę nazwy produktu. Nowy kredyt zwiększy miesięczne zobowiązania, a wydłużenie okresu spłaty może obniżyć ratę kosztem wyższej sumy odsetek. Zabezpieczenie majątkiem nie usuwa ryzyka niewypłacalności.

Przed kolejnym wnioskiem dobrze jest sprawdzić, czy poprawę przyniesie spłata drobnych zadłużeń, rezygnacja z nieużywanych limitów lub obniżenie planowanej kwoty. W niektórych przypadkach rozsądniej poczekać z zakupem. Ta decyzja bywa trudna, ale pomaga uniknąć zobowiązania, którego nie da się utrzymać w razie utraty części dochodu.

Dlaczego amerykańskie subprime wiąże się z kryzysem lat 2007-2009?

W latach poprzedzających kryzys część kredytodawców w Stanach Zjednoczonych udzielała hipotek klientom, których zdolność do terminowej spłaty była wątpliwa albo niewystarczająco udokumentowana. W wielu konstrukcjach rata po początkowym okresie mogła znacząco wzrosnąć. Takie kredyty trafiały następnie na rynek finansowy w postaci instrumentów zabezpieczonych strumieniem spłat z hipotek.

Rezerwa Federalna w wystąpieniu z listopada 2007 r. szacowała liczbę amerykańskich hipotek subprime na około 7,75 mln, czyli około 14% ówczesnego rynku hipotecznego. To historyczny szacunek dla USA, a nie współczesna statystyka polskich banków. Sam rozmiar rynku pokazuje, dlaczego pogorszenie jakości spłat mogło mieć następstwa wykraczające poza pojedyncze rodziny.

Mechanizm problemu obejmował kilka elementów jednocześnie. Niedokładna ocena klientów oznaczała większe prawdopodobieństwo zaległości. Zmienność warunków części umów zwiększała raty, kiedy kończył się okres preferencyjny. Spowolnienie wzrostu cen domów ograniczało możliwość refinansowania lub sprzedaży bez straty. Sekurytyzacja przenosiła ryzyko na inwestorów i instytucje posiadające papiery powiązane z kredytami.

• Kredytobiorca mógł mieć problem ze spłatą po wzroście raty lub spadku dochodów.
• Liczba zaległości i przejęć nieruchomości zwiększała straty kredytodawców oraz inwestorów.
• Spadek zaufania do wyceny instrumentów finansowych utrudniał finansowanie i pogłębiał zaburzenia rynkowe.

Nie był to jednak kryzys spowodowany wyłącznie istnieniem jednego rodzaju kredytu. Znaczenie miały także standardy udzielania finansowania, działania pośredników, dźwignia finansowa, złożone papiery wartościowe i zależności między instytucjami. Pamięć o tamtych wydarzeniach jest argumentem za dokładną oceną rat i ryzyk, nie za prostym zakazem kredytowania każdego klienta o słabszej historii.

Ile kosztuje kredyt klienta o podwyższonym ryzyku?

Nie istnieje wiarygodna tabela oprocentowania „kredytów subprime w Polsce”, skoro nie jest to potwierdzona standardowa kategoria ofert. Nie da się uczciwie podać jednej stawki RRSO dla wszystkich osób z negatywnym BIK. Warunki wynikają z konkretnego produktu, sytuacji klienta, daty złożenia wniosku i polityki kredytowej instytucji.

Przy porównywaniu kosztów znaczenie mają nie tylko nominalne odsetki. Trzeba sprawdzić prowizję, obowiązkowe ubezpieczenia, opłaty związane z obsługą, czas spłaty i łączną sumę do oddania. RRSO pozwala porównywać koszt w ujęciu rocznym według ustawowej metodologii, ale samo zestawienie dwóch RRSO nie zastępuje analizy innej kwoty, okresu lub rodzaju rat.

Jak sprawdzić, czy rata będzie bezpieczna?

Najpierw wpisz do budżetu stałe dochody, wydatki mieszkaniowe, koszty utrzymania rodziny, raty innych zobowiązań i kwotę potrzebnej rezerwy. Dopiero potem sprawdź, jaka miesięczna rata mieści się w pozostałej części budżetu. Uwzględnij scenariusz gorszego miesiąca: niższe wynagrodzenie, wyższe rachunki albo niespodziewany wydatek na mieszkanie lub samochód.

W przypadku hipoteki zmienne oprocentowanie może powodować zmianę wysokości raty. Oprocentowanie okresowo stałe ogranicza to ryzyko w ustalonym czasie, ale nie oznacza, że warunki po zakończeniu tego okresu pozostaną niezmienione. Sprawdź harmonogram i dokumentację banku, w tym co stanie się po upływie okresu stałej stopy.

Jeżeli po analizie dochodów okazuje się, że standardowa oferta mieszkaniowa jest poza możliwościami budżetu, przeglądanie porównania kredytów hipotecznych może pomóc zrozumieć różnice w konstrukcji ofert. Nie należy jednak traktować zestawienia jako sposobu na obejście odmowy wynikającej z braku realnej zdolności kredytowej.

Co zrobić po odmowie kredytu, zamiast szukać „subprime”?

Przy odmowie warto zacząć od ustalenia przyczyny, a nie od wysyłania wielu kolejnych wniosków w krótkim czasie. Ocena ryzyka może pogarszać się przez przeciążony budżet, nieregularność dochodów, błędne dane albo opóźnienia w spłacie. Skuteczny plan działania zależy od tego, które z tych ograniczeń rzeczywiście występuje.

• Poproś bank o informację o podstawowych przyczynach negatywnej decyzji oraz o wyjaśnienie, w jakim zakresie wykorzystano informacje z baz danych.
• Sprawdź swój raport BIK i historię zobowiązań; jeżeli są nieprawidłowości, wystąp o ich sprostowanie zgodnie z właściwą procedurą.
• Policz wszystkie obecne miesięczne raty, limity i stałe koszty, nie pomijając wydatków nieregularnych.
• Rozważ zmniejszenie potrzebnej kwoty finansowania albo wcześniejszą spłatę części zobowiązań, o ile nie naruszy to poduszki finansowej.
• Jeżeli bieżąca spłata już sprawia trudność, skontaktuj się z dotychczasowym wierzycielem przed narastaniem zaległości.

Osoba, która ma słabą punktację wskutek krótkiej historii, potrzebuje innego planu niż ktoś z aktywnymi zaległościami i zajęciami egzekucyjnymi. Nie ma też sensu przenosić długu do droższej pożyczki tylko po to, by przez jeden miesiąc poprawić płynność. Gdy nowa rata nie mieści się w budżecie, dodatkowe finansowanie zwiększa ryzyko spirali zadłużenia.

Jeśli problemem jest wcześniejszy wpis, a nie aktualna zdolność, pomocne może być wyjaśnienie praw do danych w bazach i procedur korekty. Przy kłopotach z wysokością rat warto analizować realne propozycje banku, a nie kierować się hasłami o „gwarantowanej zgodzie”. Nikt nie może rzetelnie obiecać wyniku bez poznania danych kredytowych i parametrów konkretnego wniosku.

Najczęstsze pytania o kredyty subprime w Polsce

Czy kredyt subprime jest w Polsce zakazany?

Nie ma podstaw, by uznać samo pojęcie „subprime” za nazwę produktu zakazanego jednym przepisem. Prawo reguluje jednak ocenę zdolności, obowiązki informacyjne i warunki udzielania różnych kredytów. Bank nie może potraktować historycznej etykiety amerykańskiego segmentu jako zwolnienia z polskich wymogów. Standardowej, potwierdzonej oferty bankowej pod tą nazwą nie wskazano.

Czy niski scoring BIK oznacza brak zdolności?

Nie. Scoring dotyczy oceny ryzyka na podstawie historii i innych danych, natomiast zdolność kredytowa opisuje możliwość spłaty przyszłego zobowiązania. Bank łączy różne informacje. Niska ocena może utrudniać finansowanie, ale nie jest dokładnym zamiennikiem analizy dochodów, wydatków i innych długów.

Czy gwarancja BGK daje kredyt bez sprawdzania dochodu?

Nie. Gwarancja może zastępować wymagany wkład własny w granicach programu, ale nie usuwa obowiązku oceny możliwości spłaty rat. Kredytobiorca musi spełniać również pozostałe warunki, a decyzję podejmuje bank. Osoba bez wystarczającego dochodu nie powinna traktować tego rozwiązania jak polskiej wersji subprime.

Czy pożyczka pozabankowa to polski odpowiednik subprime?

Nie. Instytucje pożyczkowe działają na innym rynku i podlegają własnym wymogom ustawy o kredycie konsumenckim. To, że pożyczka jest łatwiej dostępna lub droższa, nie oznacza tożsamości z historyczną kategorią hipotek w USA. Przed podpisaniem umowy trzeba ocenić całkowity koszt i zdolność do terminowej spłaty.

Źródła

• Prawo bankowe — tekst jednolity, art. 70
• Ustawa o kredycie hipotecznym — tekst jednolity, art. 21
• Ustawa o kredycie konsumenckim — tekst jednolity, art. 9 i 9a
• BIK — czym jest zdolność kredytowa
• Federal Reserve — The Challenges Facing Subprime Mortgage Borrowers, 5 listopada 2007 r.
• MFW — komentarz dotyczący kryzysu subprime, 23 sierpnia 2007 r.

Sprawdź podobne artykuły