Kredyty hipoteczne powiązane ze stopą NBP? Bank centralny ostrzega przed nowym mechanizmem rat

Stopa referencyjna NBP miałaby stać się jedną z możliwych podstaw zmiennego oprocentowania kredytów hipotecznych w złotych. To na razie propozycja zgłoszona przez KNF i sektor bankowy, a nie obowiązująca zasada. Narodowy Bank Polski ma do niej poważne zastrzeżenia: ostrzega przed nowymi ryzykami dla banków, polityki pieniężnej i reformy, w której WIBOR ma być stopniowo zastępowany przez POLSTR.

Dwa dni temu opisywaliśmy, że PKO BP zaczął oferować nowe hipoteki ze zmiennym oprocentowaniem opartym na POLSTR 1M Stopa Składana. To jeden z pierwszych praktycznych etapów reformy wskaźników referencyjnych i przechodzenia rynku z WIBOR na POLSTR.

Teraz pojawił się kolejny, odrębny wątek. Ministerstwo Finansów zwróciło się do NBP o opinię w sprawie propozycji KNF i sektora bankowego, aby ustawa pozwalała również na bezpośrednie wykorzystanie stopy referencyjnej banku centralnego przy ustalaniu zmiennego oprocentowania hipotek. NBP odpowiedział, że widzi w takim rozwiązaniu istotne ryzyka.

Na czym polega pomysł powiązania hipotek ze stopą NBP?

Postulat nie polega na automatycznym przeliczeniu wszystkich kredytów mieszkaniowych. Chodzi o rozszerzenie katalogu sposobów, w jaki można byłoby ustalać zmienne oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych w złotych. Obok stałej lub okresowo stałej stopy oraz oprocentowania opartego na wskaźniku referencyjnym pojawiłaby się możliwość wykorzystania stopy referencyjnej NBP.

Według informacji przekazanych przez Ministerstwo Finansów pomysł wyszedł od krajowego sektora bankowego i został również zgłoszony przez Komisję Nadzoru Finansowego w konsultacjach zmian dotyczących rynku finansowego. Resort finansów poprosił NBP o opinię, a także o omówienie sprawy na posiedzeniu Komitetu Stabilności Finansowej w formule makroostrożnościowej.

Dla klienta najprostsze wyobrażenie takiej konstrukcji to oprocentowanie złożone z określonej stopy bazowej i marży banku. Sama stopa NBP nie byłaby jednak pełnym kosztem kredytu, a wysokość marży i pozostałe warunki nadal zależałyby od oferty banku. Dlatego nie można dziś wyliczyć jednej „nowej raty” dla całego rynku.

Dlaczego NBP ma zastrzeżenia do tego rozwiązania?

NBP nie kwestionuje celu ograniczania ryzyka prawnego przy zmiennym oprocentowaniu hipotek, ale uważa, że bezpośrednie związanie wieloletnich umów konsumenckich z instrumentem polityki pieniężnej może stworzyć nowe problemy. Stopa referencyjna NBP służy przede wszystkim prowadzeniu polityki pieniężnej i określa oprocentowanie podstawowych operacji otwartego rynku banku centralnego.

Bank centralny zwraca uwagę, że sposób prowadzenia polityki pieniężnej może w przyszłości się zmieniać. Nie można więc zakładać, że przez cały okres trzydziestoletniego kredytu znaczenie, definicja lub rola stopy referencyjnej będą zawsze identyczne. To ważna różnica względem wskaźnika tworzonego specjalnie jako rynkowy benchmark dla umów i instrumentów finansowych.

Drugi problem dotyczy POLSTR. NBP ostrzega, że masowe stosowanie w nowych produktach innej stopy niż POLSTR mogłoby zostać odebrane jako ograniczone zaufanie do wskaźnika wybranego jako następca WIBOR. Tymczasem rynek dopiero buduje nowe umowy i instrumenty oparte na POLSTR, a KNF w sierpniu 2026 roku uznała POLSTR za istotny wskaźnik referencyjny.

Stopa NBP, WIBOR i POLSTR — czym się różnią?

Te trzy pojęcia dotyczą stóp procentowych, ale pełnią inne funkcje. Stopa referencyjna NBP jest ustalana przez Radę Polityki Pieniężnej jako element polityki pieniężnej. Po posiedzeniu 9 września 2026 roku pozostaje na poziomie 3,75% w skali roku.

W praktyce osoba porównująca dziś kredyty hipoteczne powinna patrzeć nie tylko na nazwę stopy bazowej, ale na cały sposób ustalania oprocentowania, marżę, okres obowiązywania stopy stałej lub zmiennej oraz zasady przewidziane w konkretnej umowie.

Czy raty obecnych kredytów hipotecznych się zmienią?

Nie ma obecnie podstaw do automatycznej zmiany rat istniejących umów tylko dlatego, że pojawiła się opisywana propozycja. To dyskusja o rozszerzeniu możliwości konstruowania oprocentowania, a nie uchwalony mechanizm masowego przeliczania już zawartych kredytów.

Istniejące umowy oparte na WIBOR pozostają w okresie przejściowym. Zgodnie z harmonogramem reformy kluczowe terminy WIBOR 1M, 3M i 6M mają być publikowane do 31 grudnia 2036 roku, natomiast od początku 2027 roku WIBOR nie powinien być używany w nowych umowach. Dzięki temu większość starszych kontraktów może funkcjonować do naturalnego wygaśnięcia bez nagłego, jednoczesnego przejścia na inny mechanizm.

Osobną sprawą są nowe oferty. PKO Bank Polski już od 3 września oferuje nowe kredyty hipoteczne z POLSTR 1M Stopa Składana. To jednak wdrożenie POLSTR, a nie stopy referencyjnej NBP jako bezpośredniej podstawy oprocentowania.

Na jakim etapie jest propozycja?

Na dzień 10 września 2026 roku nie ma przepisu, który nakazywałby bankom oferowanie hipotek opartych bezpośrednio na stopie referencyjnej NBP. Pomysł jest elementem dyskusji regulacyjnej. Ministerstwo Finansów otrzymało postulat sektora bankowego, podobny postulat zgłosiła KNF, a NBP przedstawił zastrzeżenia.

Resort finansów zwrócił się także o omówienie tematu przez Komitet Stabilności Finansowej. To oznacza, że przed ewentualną zmianą zasad potrzebne są dalsze uzgodnienia i — jeżeli pomysł będzie kontynuowany — odpowiednia zmiana prawa. Samo stanowisko KNF, banków, ministerstwa lub NBP nie zmienia dziś umów klientów.

Równolegle trwa już właściwa reforma wskaźników referencyjnych. KNF wskazuje, że POLSTR powinien być coraz szerzej stosowany w nowych umowach, a nowych kontraktów opartych na WIBOR nie powinno się zawierać po końcu 2026 roku. Dyskusja o stopie NBP jest więc dodatkowym wariantem pojawiającym się w trakcie tej reformy, a nie jej zakończonym wynikiem.

Co powinien zrobić kredytobiorca teraz?

Osoba spłacająca już kredyt nie musi wykonywać żadnej czynności wyłącznie z powodu tej propozycji. Najważniejszy pozostaje mechanizm zapisany w jej własnej umowie. Jeżeli oprocentowanie zależy od WIBOR, sama debata o stopie NBP nie zmienia automatycznie wskaźnika ani harmonogramu spłaty.

Przy nowym kredycie warto natomiast porównywać kilka elementów jednocześnie: rodzaj oprocentowania, nazwę i sposób wyznaczania stopy bazowej, wysokość marży, częstotliwość aktualizacji oprocentowania oraz zasady na wypadek zaprzestania publikacji wskaźnika. Niska wartość jednej stopy w konkretnym dniu nie przesądza o tym, która umowa będzie najkorzystniejsza przez wiele lat.

Najważniejsze jest rozróżnienie trzech stanów: WIBOR nadal działa w istniejących umowach, POLSTR jest już wdrażany do nowych produktów, a bezpośrednie oparcie oprocentowania hipoteki na stopie NBP pozostaje propozycją, wobec której bank centralny zgłosił zastrzeżenia. Dopóki nie zmieni się prawo i oferty banków, nie należy przedstawiać tego pomysłu jako nowej obowiązującej zasady naliczania rat.

Sprawdź podobne artykuły