Kraków droższy od Warszawy. Ceny transakcyjne mieszkań zaskoczyły we wrześniu

We wrześniu 2026 r. średnia cena mieszkań sprzedanych na rynku deweloperskim w Krakowie wyniosła 17 828 zł za m² i była nieznacznie wyższa niż w Warszawie, gdzie osiągnęła 17 767 zł za m². Różnica to zaledwie 61 zł za m², ale zmiana pokazuje, jak mocno na średnie wpływa struktura faktycznie sprzedanych lokali.

Porównanie opiera się na wrześniowych danych Otodom dla siedmiu największych rynków deweloperskich. Nie oznacza ono, że każde mieszkanie w Krakowie jest droższe od porównywalnego lokalu w Warszawie. Mowa o średnich cenach mieszkań, które rzeczywiście zostały sprzedane w danym miesiącu.

To ważne rozróżnienie, bo cena transakcyjna i cena ofertowa mogą zachowywać się zupełnie inaczej. We wrześniu w Krakowie kupujący częściej wybierali droższe lokale, a w Warszawie po rekordowym sierpniu średnia cena sprzedanych mieszkań spadła miesiąc do miesiąca.

Co dokładnie wydarzyło się we wrześniu?

Według danych Otodom średnia cena mieszkań sprzedanych w Krakowie wyniosła we wrześniu 17 828 zł za m². W Warszawie było to 17 767 zł za m². Kraków znalazł się więc na pierwszym miejscu w tym miesięcznym porównaniu, choć przewaga nad stolicą była minimalna.

Co ciekawe, krakowska średnia cena sprzedaży była także o ponad 5 proc. wyższa od przeciętnej stawki ofertowej w tym mieście. To sytuacja odwrotna od tej, którą zwykle kojarzymy z negocjacjami: cena mieszkania sprzedanego nie musi być po prostu ceną z ogłoszenia pomniejszoną o rabat.

Jak duża jest przewaga Krakowa nad Warszawą?

Różnica pomiędzy Krakowem i Warszawą wyniosła tylko 61 zł na m². Dla mieszkania o powierzchni 50 m² odpowiadałoby to 3050 zł różnicy, gdyby porównywać dwa lokale dokładnie po tych średnich stawkach. To wyliczenie poglądowe, a nie realna cena konkretnej nieruchomości.

Tak niewielki dystans oznacza, że pojedynczy miesiąc nie powinien być traktowany jako trwała zmiana hierarchii cen w Polsce. Dane są jednak warte uwagi, bo pokazują różnice w tym, jakie mieszkania znajdowały nabywców we wrześniu.

Dlaczego cena sprzedaży może być wyższa od ofertowej?

Średnia cena sprzedanych mieszkań zależy od struktury transakcji. Jeżeli w danym miesiącu kupujący wybierają głównie mniejsze, tańsze lokale, średnia może spaść nawet wtedy, gdy deweloperzy nie obniżają cenników. Gdy częściej sprzedają się większe, lepiej położone albo droższe mieszkania, średnia transakcyjna może wzrosnąć.

Otodom wskazuje, że właśnie taki efekt był widoczny we wrześniu w Krakowie. Z kolei w Warszawie średnia cena sprzedanych mieszkań wyniosła 17 767 zł/m² i była aż o 1916 zł/m² niższa od średniej ceny ofertowej, która sięgała 19 683 zł/m².

Co pokazują dane z innych dużych miast?

Kraków nie był jedynym rynkiem z wysoką średnią sprzedaży. W Trójmieście przeciętna cena mieszkań sprzedanych wyniosła 17 288 zł/m². We Wrocławiu było to 14 781 zł/m², a w Katowicach 12 224 zł/m². W Warszawie i Łodzi wrzesień przyniósł spadek średnich cen sprzedanych mieszkań w porównaniu z sierpniem.

W szerszym ujęciu siedmiu głównych rynków nowe mieszkania wprowadzane do sprzedaży w trzecim kwartale miały średnią cenę 15 869 zł/m². Była ona niższa od przeciętnej stawki całej oferty, wynoszącej 16 231 zł/m², oraz od średniej ceny lokali sprzedanych w kwartale, która wyniosła 16 101 zł/m².

Czy Warszawa naprawdę przestała być najdroższa?

Na podstawie jednego miesiąca nie warto wyciągać wniosku, że Kraków trwale stał się najdroższym rynkiem mieszkaniowym w kraju. Wrześniowe dane dotyczą średniej ceny lokali faktycznie sprzedanych przez deweloperów i są wrażliwe na strukturę transakcji.

Warszawa nadal miała wyższą średnią cenę ofertową: 19 683 zł/m². To pokazuje, że odpowiedź na pytanie „gdzie jest drożej?” zależy od tego, czy porównujemy oferty, transakcje, rynek pierwotny, wtórny czy konkretny segment mieszkań. W osobnym materiale omawialiśmy też najnowsze mediany cen nowych mieszkań i skalę obniżek ofert.

Co te dane oznaczają dla kupującego mieszkanie?

Dla kupującego najważniejsze jest to, że średnia miejska nie jest wyceną konkretnego lokalu. Przy negocjacjach warto porównywać mieszkania o podobnej lokalizacji, metrażu, standardzie, piętrze i terminie oddania. Różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną w Warszawie pokazuje też, że sam cennik dewelopera nie mówi jeszcze, za ile lokale faktycznie znajdują nabywców.

Wrześniowy wynik Krakowa jest więc przede wszystkim sygnałem o strukturze sprzedaży. Jeżeli w kolejnych miesiącach podobna relacja się utrzyma, będzie można mówić o bardziej trwałej zmianie. Na razie pewne jest jedno: w analizowanym miesiącu średnia cena mieszkań sprzedanych w Krakowie była wyższa niż w Warszawie.

Sprawdź podobne artykuły