Najem krótkoterminowy po głosowaniu Sejmu: rejestr, kary i zakazy wspólnot. Od kiedy miałyby działać?

Sejm uchwalił nowelizację dotyczącą najmu krótkoterminowego: przewiduje numery ID w ofertach, administracyjne kary do 50 tys. zł oraz możliwość wprowadzania lokalnych zakazów. To jednak nie oznacza, że cały pakiet już obowiązuje. Podstawowe przepisy miałyby zacząć działać po ogłoszeniu ustawy, a uprawnienia do zakazywania najmu mają odrębny termin: 1 stycznia 2028 r.

W sierpniu opisywaliśmy wcześniejszy etap prac nad zmianami w najmie na doby. Tamten materiał skupiał się na kwalifikacji usług i obawach podatkowych. Teraz pojawił się konkretny punkt legislacyjny: głosowanie Sejmu z 8 października oraz przyjęte poprawki dotyczące obowiązków i terminów.

Stan na 12 października 2026 r. wymaga rozdzielenia dwóch pytań: co przyjął Sejm i co właściciel musi już wykonywać. Nowelizacja nie jest podstawą do ogłaszania natychmiastowego zakazu wynajmu mieszkań turystom. Nie daje też podstaw do automatycznego przypisywania każdemu wynajmującemu utraty ryczałtu. Poniżej chodzi o rejestrację, nadzór i planowane uprawnienia mieszkańców.

Co uchwalił Sejm i czy nowe przepisy już obowiązują?

8 października Sejm przyjął nowelizację ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych. Za całością głosowało 407 posłów, przeciw było 24, a 9 wstrzymało się od głosu. Przyjęto również sześć poprawek. Dlatego do odczytania uchwalonego zakresu nie wystarcza sam wcześniejszy projekt bez uwzględnienia wyników głosowań.

Ostatnim potwierdzonym w sprawdzonych dokumentach etapem jest uchwalenie przez Sejm. Nie potwierdzono zakończenia dalszej procedury, podpisu prezydenta ani ogłoszenia tej nowelizacji w Dzienniku Ustaw. Ustawa wymaga jeszcze przejścia dalszej ścieżki legislacyjnej, a jej treść może się zmienić. Dla większości przepisów przyjęto wejście w życie po 14 dniach od ogłoszenia; nie można więc dziś wyliczyć ich daty wyłącznie z dnia głosowania.

W przyjętej definicji usługa hotelarska obejmuje ogólnie dostępny wynajem domów, mieszkań, pokoi i miejsc noclegowych trwający krócej niż 30 dni jednorazowo wobec jednego klienta, wraz z usługami związanymi z pobytem. Nie jest to nowelizacja ustanawiająca jednakowe nowe zasady dla każdej umowy najmu długoterminowego.

Jak mają działać ewidencja gminna, CWTON i numer ID oferty?

Apartamenty na doby i pokoje gościnne należą zwykle do innych obiektów, w których świadczy się usługi hotelarskie, a nie do skategoryzowanych hoteli. Obowiązek zgłoszenia takiego obiektu do ewidencji gminnej przed rozpoczęciem świadczenia usług istniał już wcześniej. Nowelizacja rozbudowuje ten system. Nie należy przedstawiać jej tak, jakby do tej pory wszystkie takie lokale działały bez żadnych obowiązków ewidencyjnych.

Dane z gminnych ewidencji mają trafiać do jawnego Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych, czyli CWTON. Obiekt otrzyma indywidualny numer ID. Wynajmujący będzie zobowiązany podawać ten numer w ofertach i przekazać go platformie pośredniczącej przed zamieszczeniem ogłoszenia. Numer ma identyfikować obiekt, a nie zastępować pozostałe wymagania dotyczące jego funkcjonowania.

Przy zgłoszeniu przewidziano projekt regulaminu porządkowego, oświadczenie o spełnieniu wymagań, opinię uprawnionej osoby dotyczącą ochrony przeciwpożarowej oraz dowód opłaty. Przyjęta opłata skarbowa za wpis wynosi 40 zł; tyle samo przewidziano za zmianę wpisu. To nie jest miesięczna opłata za samo posiadanie numeru. Dla obiektów już działających przewidziano przepisy przejściowe, dlatego nie wolno utożsamiać ich sytuacji z każdym nowym zgłoszeniem.

Co powinien zawierać regulamin i jakie znaczenie mają wymogi bezpieczeństwa?

Regulamin porządkowy ma być obowiązkowy i udostępniony w widocznym miejscu w obiekcie. Przyjęty tekst wymienia pięć wymaganych elementów. Samo ogłoszenie z ogólną prośbą o spokojne zachowanie nie zastąpi dokumentu zawierającego wszystkie wymagane informacje.

• Czas trwania doby hotelowej.
• Czas trwania ciszy nocnej zgodny z wymogami prawa miejscowego.
• Numer ID nadany w centralnym wykazie.
• Imię, nazwisko i telefon osoby do kontaktu w razie naruszeń bezpieczeństwa lub porządku.
• Zasady korzystania z obiektu.

W zakresie ochrony przeciwpożarowej tekst przewiduje szczególne rozwiązanie dla mniejszych obiektów, ale pod warunkami dotyczącymi m.in. liczby lokali, miejsc noclegowych, wysokości położenia lokali i ewakuacji. Nie jest to ogólne zwolnienie z zabezpieczeń. Dla określonych obiektów oddanych do użytkowania przed wejściem ustawy przewidziano termin przedłożenia oświadczenia i opinii do 1 stycznia 2030 r.; jego zastosowanie zależy m.in. od momentu wpisu lub zgłoszenia.

Przygotowania właściciela powinny więc obejmować dokumenty i rzeczywisty stan lokalu. Opinię przeciwpożarową sporządza osoba mająca odpowiednie uprawnienia. Nie można zastąpić jej własnym zapewnieniem, że goście dotychczas nie zgłaszali problemów, ani traktować odległego terminu przejściowego jako zgody na ignorowanie obecnych wymagań bezpieczeństwa.

Za co przewidziano kary do 50 tys. zł i wykreślenie z ewidencji?

Przyjęty pakiet przewiduje administracyjną karę pieniężną do 50 000 zł m.in. za świadczenie usług bez wymaganego wpisu lub po jego zawieszeniu oraz za brak numeru ID w ofercie. Osobne przepisy dotyczą używania oznaczeń wprowadzających w błąd co do rodzaju lub kategorii obiektu. Maksymalny pułap nie oznacza, że każde uchybienie automatycznie kończy się karą dokładnie 50 tys. zł.

Kontrole innych obiektów mogą być inicjowane na podstawie zgłoszeń mieszkańców tej samej lub sąsiedniej nieruchomości, wspólnoty mieszkaniowej oraz wniosku zarządu lub rady nadzorczej spółdzielni. Mają obejmować wymagania dla obiektu, a także bezpieczeństwo i porządek publiczny. Odmowa poddania się kontroli ma skutkować zawieszeniem wpisu do czasu jej przeprowadzenia.

Tekst przewiduje wykreślenie obiektu, jeżeli właściwe organy lub służby stwierdzą w wyniku kontroli trzy naruszenia bezpieczeństwa i porządku publicznego w okresie sześciu miesięcy od pierwszego stwierdzonego naruszenia. Ponowne zgłoszenie ma być możliwe po roku od wykreślenia. To nie jest reguła, według której dowolne trzy skargi sąsiada same w sobie zamykają lokal; znaczenie ma stwierdzenie naruszeń w wymaganym trybie.

Czy wspólnota, spółdzielnia lub gmina będzie mogła zakazać najmu?

Przyjęte przepisy mają umożliwić właścicielom lokali we wspólnocie albo walnemu zgromadzeniu spółdzielni podjęcie uchwały zakazującej świadczenia usług hotelarskich w innych obiektach w obrębie nieruchomości lub jej części. Dla spółdzielni zapisano większość ponad 50% uprawnionych do głosowania. Nie należy przenosić tego szczególnego progu na wspólnoty ani przedstawiać sprzeciwu pojedynczego mieszkańca jako gotowej uchwały.

Przedsiębiorca już świadczący takie usługi miałby zakończyć je najpóźniej do dnia upływu sześciu miesięcy od podjęcia uchwały. Uprawnienie do wprowadzania zakazu i związane z nim wskazane przepisy o wykreśleniu mają odroczony termin wejścia: 1 stycznia 2028 r. Nie oznacza to automatycznego zakazu we wszystkich budynkach od tego dnia.

Osobnym rozwiązaniem są gminne strefy czasowego wyłączenia działalności innych obiektów świadczących usługi hotelarskie. Decyzję ma podejmować rada gminy na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, po konsultacjach z mieszkańcami. Uchwała może zawierać wyłączenia, a jej wejście przewidziano nie wcześniej niż po sześciu miesiącach od ogłoszenia. Także ten mechanizm ma ruszyć od 2028 r., zamiast wprowadzać ogólnopolski zakaz już po głosowaniu Sejmu.

Jakie terminy przyjęto dla obiektów już działających?

Najłatwiej o błąd przy kalendarzu. Przyjęte poprawki zastąpiły część sztywnych dat terminami liczonymi od wejścia ustawy w życie. Właściciel czytający starszy projekt może więc otrzymać inny harmonogram niż wynikający z głosowania 8 października. Poniższe terminy dotyczą uchwalonej wersji, a nie już rozpoczętego biegu wszystkich obowiązków.

Dostosowanie dotychczasowych wpisów ma nastąpić pod rygorem utraty ich ważności. Dlatego po zakończeniu legislacji nie wystarczy założyć, że dawny wpis sam rozwiązuje wszystkie nowe formalności. Termin 2030 r. dotyczy określonych wymagań i obiektów objętych przepisami przejściowymi; nie przesuwa na ten rok regulaminu, identyfikacji oferty i całego pakietu.

Co właściciel mieszkania na doby może przygotować teraz?

Najpierw warto uporządkować obecny wpis w ewidencji, dane obiektu i wszystkie miejsca publikowania ofert. Dzięki temu po uruchomieniu nowych obowiązków łatwiej będzie sprawdzić numer ID i uzupełnić go w każdym ogłoszeniu. Drugi krok to przygotowanie projektu regulaminu obejmującego wymagane elementy oraz ustalenie osoby odpowiedzialnej za kontakt w sytuacjach problemowych.

Równolegle trzeba ocenić stan zabezpieczeń i dokumentów przeciwpożarowych, a także ustalić, jakie przepisy przejściowe mogą dotyczyć konkretnego obiektu. Właściciel lokalu we wspólnocie lub spółdzielni powinien śledzić uchwały, a w gminie także konsultacje przyszłych stref. Sam fakt planowanej zmiany nie jest powodem do przedstawiania gościom niepotwierdzonej daty zamknięcia albo anulowania wszystkich rezerwacji.

Ostateczny kalendarz należy oprzeć na opublikowanej ustawie i ewentualnych zmianach po dalszych pracach. Głosowanie Sejmu jest powodem do przygotowania dokumentów, ale nie zastępuje zakończenia legislacji. Podobnie nowa definicja usługi hotelarskiej nie rozstrzyga samodzielnie podatkowej sytuacji każdego właściciela: obowiązki ewidencyjne i sposób opodatkowania wymagają odrębnej oceny.

Sprawdź podobne artykuły