Sprzedaż nowych mieszkań rośnie, ceny stoją. Co pokazuje wrześniowy Barometr Tabelaofert?

Deweloperzy sprzedali we wrześniu blisko 4,4 tys. mieszkań na siedmiu największych rynkach, ale średnia cena ofertowa pozostała na poziomie 16 229 zł za m². Do sprzedaży weszło więcej lokali, niż znalazło nabywców. Barometr Tabelaofert pokazuje więc poprawę popytu, która nie odebrała kupującym szerokiego wyboru.

Wrześniowy Barometr Cen Mieszkań, datowany na 12 października 2026 r., opisuje rynek pierwotny w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Wrocławiu, Trójmieście i Katowicach. To obraz siedmiu dużych rynków, a nie wycena wszystkich mieszkań w Polsce. Hasło „ceny stoją” dotyczy łącznego wskaźnika i porównania z sierpniem, nie każdego lokalu.

Sprzedaż nowych mieszkań rośnie, ale dla osoby szukającej własnego lokum ważne jest drugie pytanie: czy ubywa porównywalnych ofert? Dopiero zestawienie popytu, dostępnej podaży i cen w konkretnym mieście pozwala ocenić, jak dużo możliwości wyboru zostało. Sam dobry wynik sprzedażowy nie przesądza o konieczności zaakceptowania pierwszej propozycji dewelopera.

Dlaczego większa sprzedaż nie podniosła średniej ceny?

We wrześniu sprzedaż była o prawie 4% wyższa niż w sierpniu. Jednocześnie deweloperzy wprowadzili ponad 5,6 tys. nowych mieszkań, a w dostępnej ofercie pozostawało ponad 70 tys. lokali. Zwiększony popyt spotkał się więc z uzupełnianiem podaży. To zasadnicza różnica wobec sytuacji, w której kupujący konkurują o szybko malejącą pulę mieszkań.

Z tych danych można wyciągnąć ostrożny wniosek: większa liczba zakupów nie musi oznaczać silniejszej presji cenowej, jeżeli pojawiają się kolejne alternatywy. Nie należy jednak odejmować dwóch zaokrąglonych liczb i uznawać wyniku za dokładną zmianę całej oferty. Do takiego rachunku potrzebny byłby pełny bilans i spójne definicje wszystkich przepływów.

Dla kupującego znaczenie ma też dopasowanie podaży. Duża liczba lokali w całym mieście nie gwarantuje dużego wyboru mieszkań o określonej liczbie pokoi, w wybranej dzielnicy i z potrzebnym terminem odbioru. Dlatego ogólny wynik raportu najlepiej traktować jako powód do porównania ofert, a nie dowód, że każde biuro sprzedaży udzieli rabatu.

Warszawa, Poznań i Łódź: popyt nie zmienia oferty jednakowo

Warszawa i Poznań miały najlepszą miesięczną sprzedaż w 2026 r. W stolicy nabywców znalazło ponad 1,6 tys. lokali, około 30% więcej niż miesiąc wcześniej; w Poznaniu blisko 570, przy wzroście o 17%. Łódź zanotowała natomiast spadek sprzedaży o 43%. Tak różne wyniki nie mieszczą się w prostym opisie jednego ogólnopolskiego boomu.

Oferta Warszawy zmniejszyła się tylko o 0,3%, Poznania o 3,5%, a Łodzi wzrosła o 4,2%. We Wrocławiu dostępna pula zwiększyła się o 5,5%. Szczególnie warszawski przykład pokazuje, dlaczego liczba zakupów i liczba pozostałych ofert muszą być czytane razem: mocny wzrost sprzedaży nie przełożył się tam na porównywalne uszczuplenie wyboru.

Nie da się z tego wywnioskować, że mieszkania w Warszawie sprzedają się w każdej inwestycji równie szybko albo że każdy łódzki deweloper ma problem ze znalezieniem klientów. Dane miejskie sumują różne projekty. Przy rozmowie o konkretnym lokalu bardziej przydatne będzie sprawdzenie, ile podobnych mieszkań nadal oferuje ten sam deweloper i najbliższa konkurencja.

W których miastach ceny wzrosły, a w których spadły?

Łączna stabilizacja ukrywa zmiany lokalne. Poniżej pokazano miesięczną zmianę średniej ceny ofertowej za m², czyli wrzesień względem sierpnia 2026 r. Nie są to procentowe rabaty uzyskane przez kupujących ani zmiany cen wszystkich mieszkań w danym mieście.

Wrocław dobrze ilustruje znaczenie punktu odniesienia: niewielkiej zmianie miesięcznej towarzyszył wzrost o 5,6% wobec grudnia 2025 r. Nie należy nazywać tego wzrostem rok do roku. Z kolei niższa średnia w Krakowie lub Katowicach nie wystarcza, aby stwierdzić, że wybrany lokal potaniał. To można ustalić dopiero po porównaniu jego kolejnych cen.

Co mediana mówi o mieszkaniach dostępnych w Twoim budżecie?

Mediana ceny za m² była we wrześniu około 9% niższa od średniej w Warszawie i około 7% niższa w Krakowie. Zestawienie pokazuje, że wysoka średnia nie musi opisywać środka oferty. Droższe lokale mogą podciągać ją w górę, podczas gdy duża część mieszkań pozostaje poniżej tego poziomu.

Mediana dzieli uporządkowany zbiór na dwie części. Nie mówi jednak, że połowa mieszkań mieści się w Twoim budżecie: raport odnosi się tutaj do ceny metra, a budżet zakupu dotyczy całego lokalu. Mieszkanie z niższą stawką za m² może kosztować więcej łącznie, jeżeli ma większą powierzchnię. Te dwie wielkości trzeba sprawdzać oddzielnie.

Równie ważna jest różnica między ofertą a sprzedażą. Opisywane wcześniej wrześniowe ceny mieszkań sprzedanych w Krakowie i Warszawie pochodziły z odrębnego zestawienia Otodom. Nie należy dopisywać ich do tabeli Tabelaofert ani wyliczać z obu raportów rzekomego przeciętnego rabatu: dotyczą innych zbiorów i innych wskaźników.

Segment popularny: stabilizacja z wrocławskim wyjątkiem

W segmencie popularnym miesięczne zmiany cen w sześciu z siedmiu analizowanych rynków nie przekraczały 0,5%. Wyjątkiem był Wrocław ze wzrostem o 3,4%. Tabelaofert wiąże ten wynik głównie z wprowadzeniem nowych projektów o wyższym standardzie. To kolejny przykład wpływu składu oferty na statystykę.

Pojawienie się droższej inwestycji może podnieść średnią grupy, choć starszy cennik konkretnego mieszkania pozostał bez zmian. Podobnie sprzedaż części lokali zmienia to, jakie oferty zostają do porównania. Odczytu całego segmentu nie powinno się więc używać jako samodzielnej odpowiedzi na pytanie, czy deweloper podniósł cenę lokalu, którym się interesujesz.

Określenie „popularny” nie jest też obietnicą niskiego całkowitego kosztu. Przy własnym porównaniu trzeba zdefiniować metraż, układ i lokalizację, których rzeczywiście potrzebujesz. Tańsze mieszkanie poza wybranym obszarem może być alternatywą, ale tylko wtedy, gdy odpowiada Twoim wymaganiom. Raport pomaga ustalić kontekst, nie zastępuje tej decyzji.

Jak wykorzystać raport, zanim zgodzisz się na cenę mieszkania?

Przed zaakceptowaniem ceny przejdź od wskaźnika miejskiego do kilku porównywalnych ofert. Zapisz całkowitą kwotę zakupu, cenę za m², powierzchnię oraz zakres tego, co otrzymujesz. Oddziel mieszkanie od dodatkowych elementów transakcji i poproś o jednoznaczne warunki. Wtedy porównanie dotyczy rzeczywistego wydatku, a nie tylko atrakcyjnej liczby w ogłoszeniu.

Pomocna będzie krótka lista kontrolna:

• Czy zestawiasz lokale o podobnej lokalizacji, metrażu, standardzie i terminie odbioru?
• Czy porównujesz ceny ofertowe z tego samego dnia, a nie różne okresy i rodzaje danych?
• Czy znasz łączną cenę oraz koszt wszystkich elementów objętych uzgodnieniem?
• Czy deklarowana promocja dotyczy tego samego mieszkania i takich samych warunków?

Wrześniowe dane uzasadniają porównywanie alternatyw, ale nie dają gwarancji przyszłych spadków. Nie wyznaczają też terminu, po którym konkretna oferta zniknie. Zamiast podejmować decyzję pod wpływem hasła o rosnącej sprzedaży, sprawdź dostępność lokalu i warunki na dzień rozmowy. Właśnie to pozwala wykorzystać szeroką podaż bez mylenia statystyki z obietnicą korzystnego zakupu.

Sprawdź podobne artykuły