Przepaść na rynku mieszkań. Płacimy o 1445 złotych mniej za metr niż chcą deweloperzy

Z najnowszych danych opublikowanych przez Narodowy Bank Polski za drugi kwartał 2026 roku wyłania się zaskakujący obraz rynku deweloperskiego. Ceny widniejące na kolorowych banerach i w folderach reklamowych znacząco różnią się od kwot, które nabywcy ostatecznie przelewają na konta firm budowlanych. Różnica na jednym metrze kwadratowym w największych polskich miastach to średnio aż 1445 złotych na korzyść kupującego. Zobacz, gdzie mieszkania drożeją najszybciej, a gdzie pojawiają się pierwsze obniżki.

Świeżo upieczone zestawienia NBP ujawniają potężne napięcie na linii sprzedający-kupujący. Okazuje się, że życzenia deweloperów rzadko spotykają się z bezwzględną akceptacją portfeli Polaków. Średnia cena, którą ostatecznie wpisuje się w akt notarialny, jest niższa od początkowej oferty o solidne 1445 zł za każdy metr kwadratowy nowego wymarzonego M.

W ujęciu całościowym, dla siódemki kluczowych aglomeracji w Polsce średnia cena transakcyjna zamknęła się na wiosnę 2026 roku w kwocie 14 444 zł/mkw. Uważny obserwator rynku dostrzeże jednak najistotniejszy trend: agresywne, zawyżone cenniki w biurach sprzedaży wciąż pędzą w górę znacznie szybciej, niż faktycznie realizowane przez klientów kredyty gotówkowe lub hipoteczne.

Najważniejsze informacje o cenach na rynku pierwotnym

Analizując liczby zebrane na siedmiu największych, lokalnych rynkach w Polsce, warto pochylić się nad kluczowymi wyliczeniami:

• Rzeczywista średnia cena, po jakiej dokonywano zakupów, zatrzymała się na progu 14 444 złotych za metr kwadratowy.
• Obserwując dynamikę rok do roku, zauważymy kosmetyczny wzrost o 0,6 procent, z kolei w ujęciu kwartalnym ceny drgnęły o 1,43 procent.
• Natomiast średnia cena widniejąca w ogłoszeniach marketingowych firm budowlanych dobiła już do astronomicznych 15 889 złotych za metr.
• Liderem rankingu najdroższych miast niezmiennie pozostaje Warszawa, tuż za nią plasuje się Kraków. Tytuł najbardziej przystępnego rynku obroniła za to aglomeracja łódzka.
• Rozbieżność pomiędzy oczekiwaniami sprzedawców a realnymi aktami ma kluczowe znaczenie podczas starania się o kredyt hipoteczny.

Rynek powoli rośnie, ale bez dramatycznych skoków

Narodowy Bank Polski gromadzi informacje z najważniejszych ośrodków miejskich: Gdyni, Gdańska, Łodzi, Krakowa, stolicy, a także Wrocławia i Poznania. Odczyt za drugi kwartał bazuje na decyzjach podejmowanych między marcem a majem, więc dotyczy klientów, którzy wchodzili już na rynek nasycony nowymi, droższymi katalogami.

Faktycznie przelana gotówka per metr poszybowała rok do roku zaledwie o 0,6 procent w górę. Chociaż w ujęciu statystycznym nie wygląda to na pęknięcie bańki i szaleńczy skok, to w brutalnej rzeczywistości przy kupnie większego, rodzinnego apartamentu, te drobne procenty błyskawicznie zamieniają się w dziesiątki tysięcy dodatkowego długu bankowego.

Stolica i Małopolska dystansują resztę kraju

Nikt chyba nie będzie zaskoczony faktem, że palmę pierwszeństwa pod względem drożyzny z ogromną przewagą dzierży Warszawa. Przeciętny klient przelewa tam na konto developera zwalające z nóg 16 783 złote za jeden metr nowiutkiej posadzki. Srebrny medal na podium najdroższych miast zarezerwowany jest dla Krakowa z pułapem 15 923 zł/mkw.

Osoby z mniejszym budżetem i słabszą zdolnością kredytową zdecydowanie powinny rozejrzeć się po łódzkim rynku. Średnia cena za nowoczesne mieszkanie w tym regionie wciąż nie przebiła psychologicznej bariery 10 tysięcy i zamknęła się w kwocie 9945 zł/mkw. Rozstrzał między liderem a Łodzią jest więc wręcz kolosalny.

Podwyżki to nie reguła – niektóre miasta notują spadki

Biorąc pod uwagę roczną perspektywę czasową, najcięższe warunki dla nabywców wytworzyły się w Gdańsku, który zanotował podwyżkę o prawie 3 procent (dokładnie 2,9 proc.). Tuż za nim ustawił się Poznań oraz Warszawa ze spójnym przyrostem na poziomie 2,4 procent r/r.

Ku ogromnemu zaskoczeniu analityków, mapa Polski to nie tylko podwyżki. W stolicy Dolnego Śląska (Wrocławiu) zanotowano znaczący regres wynoszący niemal 5 procent (minus 4,7 proc. r/r). Klienci w Łodzi płacili o 1,1 procent mniej, a mieszkania w gdyńskim porcie potaniały o blisko procent. Wniosek nasuwa się sam – warunki kupna diametralnie różnią się w zależności od geograficznego położenia w Polsce.

Dlaczego cenniki tak mocno odbiegają od rzeczywistości?

W katalogach rozdawanych na targach uśredniona wartość metra wynosi blisko 15 889 złotych, rosnąc o 3,1 proc. w stosunku do poprzedniego roku. W zestawieniu czysto ofertowym Warszawa wariuje na poziomie zawrotnych 18 488 zł/mkw, a gdańskie cenniki windują o szokujące 7,7 procent w skali roku.

Co nam to mówi? Papier cierpliwie zniesie każdy wydrukowany cennik, jednak realna siła nabywcza powstrzymuje bańkę przed wybuchem. Skoro marzenia sprzedających pęcznieją o ponad 3 procent, a transakcje realnie domykają się na pułapie +0,6 procent, mamy tutaj ewidentny sygnał, że kupujący twardo negocjują na miejscu lub masowo rezygnują z lokali segmentu premium na rzecz tańszych, uboższych inwestycji na peryferiach.

Wpływ różnic cenowych na Twój wkład własny i negocjacje

Kluczową informacją dla młodego, poszukującego swojego miejsca małżeństwa, powinien być fakt, że te „zgubione” po drodze 1445 złotych na metrze to nic innego jak ogromna karta przetargowa na etapie negocjacji w luksusowym biurze dewelopera. Zawsze dąż do urwania kilku procent z początkowej oferty.

Jednakże musisz być czujny, sztucznie rosnące z miesiąca na miesiąc kwoty w oficjalnych ulotkach mogą doprowadzić do tego, że Twój analityk bankowy znacząco podbije wymóg wkładu własnego i nakaże powiększenie wnoszonego zadłużenia. Jeśli planujesz ruch na rynku, nie polegaj na banerach reklamowych. Przekalkuluj swój budżet na bazie chłodnych statystyk transakcyjnych.

Dziękuję za przeczytanie!

Jeśli podoba Ci się ten artykuł — i chcesz, aby na blogu pojawiało się więcej praktycznych porad finansowych i mniej reklam — możesz postawić mi kawę na:

Każda filiżanka to nowy poradnik, lepsze narzędzia, więcej wartości oraz mniej reklam. Dziękuję za wsparcie! ❤️

Sprawdź podobne artykuły