Najem na doby po decyzji Sejmu: rejestr, zakazy i kary — co jeszcze nie obowiązuje?

Sejm 8 października 2026 r. przyjął ustawę regulującą najem mieszkań na doby. W głosowaniu nad całością nowelizacji było 407 głosów za, 24 przeciw i 9 wstrzymujących się. Właścicieli mogą czekać rejestr obiektów i numer identyfikacyjny, a wspólnoty oraz gminy mają zyskać narzędzia ograniczania najmu. Nie oznacza to jednak, że wszystkie nowe obowiązki i kary działają już dziś. Wyjaśniamy różnicę między decyzją Sejmu a wejściem przepisów w życie.

W sierpniu informowaliśmy o rządowych planach dotyczących najmu na doby. Wtedy ustawa była jeszcze projektem, a dyskusja koncentrowała się również na możliwych skutkach dla właścicieli lokali i ich rozliczeń.

Teraz jest konkretny, późniejszy etap: Sejm przyjął nowelizację 8 października. To wiadomość istotna dla osób wynajmujących apartamenty turystom, mieszkańców budynków i zarządców, ale dokument musi przejść dalszą drogę legislacyjną. Sam wynik głosowania nie uruchamia rejestru ani nie upoważnia wspólnoty do stosowania przyszłych zakazów.

Co Sejm uchwalił 8 października i co musi się jeszcze wydarzyć?

Posłowie głosowali nad rządową nowelizacją ustawy o usługach hotelarskich oraz niektórych innych ustaw, znaną z druków 2865, 2865-A, 3119 i 3119-A. 8 października 2026 r. Sejm uchwalił ustawę, a nie tylko skierował projekt do komisji. W końcowym głosowaniu 407 posłów poparło całość dokumentu, 24 było przeciw, a 9 wstrzymało się.

Decyzja Sejmu nie zamyka procesu. Następnym etapem jest rozpatrzenie ustawy przez Senat; później, stosownie do przebiegu prac, dokument trafia do prezydenta. Znaczenie ma także ogłoszenie ustawy w Dzienniku Ustaw i terminy wejścia w życie konkretnych przepisów. Dopóki te czynności nie nastąpią, nie należy mówić o obowiązywaniu wszystkich nowych zasad.

W dyskusji pojawiają się też inne projekty odnoszące się do krótkoterminowego udostępniania mieszkań. Tutaj opisujemy właśnie rządową nowelizację uchwaloną w Sejmie 8 października, a nie odrębny poselski projekt. To ważne, ponieważ różne propozycje mogły przewidywać inne definicje, sankcje lub sposób podejmowania uchwał.

Które mieszkania obejmie rejestr CWTON i numer identyfikacyjny?

Jedną z głównych zmian jest uporządkowanie krótkotrwałych usług noclegowych. Regulacja wiąże najem krótkoterminowy z usługą trwającą nie dłużej niż 30 dni. Nie oznacza to automatycznie, że każda umowa najmu mieszkania zostanie potraktowana tak samo: znaczenie ma rzeczywisty sposób świadczenia usługi, nie samo użycie nazwy „wynajem”.

Przewidziano Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), w którym mają być identyfikowane obiekty oferujące noclegi. W praktyce istotny będzie indywidualny numer obiektu oraz jego wykorzystanie przy zamieszczaniu ogłoszeń w serwisach internetowych. Rejestr ma ułatwić sprawdzenie, czy oferta pochodzi z obiektu spełniającego wymagania ewidencyjne.

Dla właściciela lokalu najważniejsze będzie ustalenie, czy prowadzone przez niego krótkie pobyty podlegają nowemu systemowi, kto dokonuje wpisu i jakie dane trzeba przekazać platformie. Szczegółowe obowiązki i terminy należy sprawdzać w ostatecznie ogłoszonych przepisach oraz komunikatach właściwej gminy. Samo uchwalenie ustawy przez Sejm nie nadaje jeszcze numeru CWTON.

Kiedy wspólnota lub spółdzielnia będzie mogła zakazać najmu na doby?

Rządowa autopoprawka z 2 września przewidziała możliwość podejmowania przez wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe uchwał zakazujących świadczenia usług najmu krótkoterminowego w danej nieruchomości. To nie jest zakaz wszystkich najmów mieszkań ani automatyczna decyzja dotycząca całego miasta. Uchwała miałaby dotyczyć wskazanego budynku i wymagałaby przeprowadzenia właściwego głosowania.

W rządowym rozwiązaniu dla spółdzielni przewidziano poparcie większości ponad połowy uprawnionych do głosowania. Wspólnoty miały stosować własne reguły podejmowania uchwał. Po skutecznym przyjęciu zakazu osoba prowadząca wynajem ma według propozycji otrzymać sześć miesięcy na zakończenie działalności w danej nieruchomości. Ostateczny sposób stosowania tych zasad trzeba potwierdzić po ogłoszeniu ustawy.

Najważniejsze dla mieszkańców jest to, że sam tekst prasowy o głosowaniu nie pozwala już dziś głosować na podstawie przyszłego przepisu i wymuszać natychmiastowego wyjazdu gości. Zarząd wspólnoty powinien odróżnić kompetencje, które ma już na podstawie obecnego prawa, od nowych uprawnień przewidzianych w nowelizacji.

Jakie zakazy i kontrole będą mogły wprowadzać gminy?

Osobne rozwiązania mają otrzymać samorządy. Rząd zaproponował, by rada gminy mogła na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta wyznaczać strefy ograniczenia albo zakazu najmu krótkoterminowego. Zakres zakazu miałby odpowiadać lokalnym problemom, na przykład dużej liczbie apartamentów wynajmowanych turystom w centrum.

Strefa nie oznaczałaby koniecznie zakazu na całym obszarze gminy. Zgodnie z opisem rządowej autopoprawki ograniczenie mogłoby zależeć od położenia obiektu, rodzaju nieruchomości lub określonego okresu w roku. Takie rozwiązanie ma chronić mieszkańców najbardziej obciążonych miejscowości turystycznych, lecz jednocześnie może mieć znaczenie dla rentowności apartamentów.

Równolegle przewidziano możliwość wnioskowania o kontrolę obiektu, również w związku z bezpieczeństwem i porządkiem publicznym. W rządowym projekcie pojawił się mechanizm wykreślenia obiektu z ewidencji po trzech potwierdzonych naruszeniach w ciągu sześciu miesięcy. Nie wolno jednak utożsamiać skargi sąsiada z automatycznym stwierdzeniem naruszenia: potrzebne byłyby działania i ustalenia właściwych służb.

Komu grozi kara do 50 tys. zł i czy będzie naliczana automatycznie?

W materiałach dotyczących nowelizacji przewija się kwota do 50 000 zł. To maksymalny pułap projektowanej sankcji administracyjnej związanej z naruszaniem obowiązków, w tym świadczeniem usług bez wymaganej rejestracji. Nie jest to automatyczna opłata pobierana od każdego właściciela ani kwota, którą zapłaci każda osoba wynajmująca lokal na weekend.

Odpowiedzialność będzie zależeć od konkretnych przesłanek zapisanych w obowiązującej już ustawie, rodzaju naruszenia i postępowania prowadzonego przez właściwy organ. Należy też rozróżniać brak wpisu, niewykonanie obowiązku informacyjnego i naruszanie zakazu obowiązującego na danym obszarze. Wysokość kary, sposób jej wymierzenia oraz możliwość zaskarżenia decyzji to odrębne kwestie.

Na 9 października 2026 r. nie można twierdzić, że samo sejmowe głosowanie stworzyło podstawę do natychmiastowego nakładania nowych kar CWTON. Zanim właściciel podejmie kosztowne decyzje dotyczące inwestycji, powinien oddzielić obowiązki, które już wynikają z dotychczasowych przepisów, od tych dopiero uchwalonych przez Sejm.

Od kiedy nowe przepisy mają zacząć obowiązywać?

Największym źródłem nieporozumień są różne terminy. W rządowej autopoprawce przewidziano, że uprawnienia wspólnot i spółdzielni do wprowadzania zakazów oraz możliwość tworzenia gminnych stref zakazu będą stosowane od 1 stycznia 2028 r. To termin przewidywany dla tych konkretnych mechanizmów, a nie automatyczna data wejścia w życie całej nowelizacji.

Rząd wskazywał jednocześnie, że pozostałe rozwiązania mają zasadniczo wejść w życie po 14 dniach od ogłoszenia ustawy w Dzienniku Ustaw. Dla poszczególnych obowiązków znaczenie mogą mieć jednak przepisy przejściowe, uruchomienie odpowiednich rejestrów i ostateczne brzmienie aktu przyjętego po całej procedurze.

Dziś rozstrzygnięte jest głosowanie w Sejmie, ale ogłoszona ustawa i ostateczny kalendarz obowiązków to inny etap. Nie należy więc wpisywać do ogłoszeń wymyślonych numerów CWTON, ogłaszać zakazów z mocą wsteczną ani podawać 50 tys. zł jako już obowiązującej kary wynikającej z tej nowelizacji.

Co właściciel mieszkania i jego sąsiedzi mogą zrobić już teraz?

Osoba wynajmująca mieszkanie na doby może już teraz uporządkować dokumenty dotyczące lokalu, sprawdzić obecne obowiązki ewidencyjne i warunki bezpieczeństwa oraz monitorować dalsze prace Senatu. Warto przeanalizować, jak długie są faktycznie pobyty gości, kto obsługuje rezerwacje i czy oferta jest publikowana przez platformy, które w przyszłości mogą wymagać numeru identyfikacyjnego.

Mieszkańcy budynków z problematycznym najmem nie muszą czekać na nową ustawę, aby zgłaszać konkretne przypadki zakłócania porządku czy zagrożenia bezpieczeństwa. Mogą dokumentować daty i okoliczności zdarzeń, kontaktować się z zarządcą nieruchomości oraz właściwymi służbami. Trzeba jednak korzystać z istniejących podstaw prawnych, a nie z uprawnień, które mają zacząć działać dopiero w przyszłości.

Najrozsądniejsze są dziś trzy oddzielne działania: sprawdzenie aktualnych obowiązków, przygotowanie danych do przyszłego rejestru i śledzenie ostatecznego tekstu ustawy. Dla właściciela oznacza to mniej ryzyka błędnych kosztownych decyzji, a dla sąsiada — możliwość reagowania na rzeczywiste uciążliwości bez sugerowania, że już obowiązuje przyszły zakaz najmu na doby.

Sprawdź podobne artykuły