Kredyty hipoteczne we wrześniu 2026 znów drożeją. Średnie oprocentowanie wróciło powyżej 6 proc.

Wrześniowe porównanie kredytów hipotecznych przyniosło odwrócenie trendu: niemal wszystkie banki podniosły stawki okresowo stałego oprocentowania, a średnia wzrosła o około 0,22 pkt proc. miesiąc do miesiąca. To nie oznacza, że każda oferta jest dziś droższa w takim samym stopniu, ale dla osób planujących zakup mieszkania różnice między bankami znów wymagają bardzo dokładnego porównania.

Jeszcze latem sytuacja wyglądała korzystniej dla kredytobiorców. Na blogu opisywaliśmy wtedy falę obniżek oprocentowania kredytów hipotecznych. Wrześniowe dane pokazują, że ten kierunek przestał być jednolity: w najnowszym zestawieniu dominują podwyżki.

Nie oznacza to jednak, że trzeba wyciągać wniosek o trwałym końcu tańszych hipotek. Porównanie pokazuje konkretny moment rynku i konkretny profil klienta. Najważniejszą informacją dla kupującego mieszkanie jest dziś to, że nie można już zakładać automatycznie, iż kolejny miesiąc przyniesie niższe stawki w każdej instytucji.

1. Co zmieniło się w kredytach hipotecznych we wrześniu 2026?

W zestawieniu przygotowanym na podstawie ofert banków zebranych między 7 a 11 września niemal wszystkie instytucje podniosły okresowo stałe oprocentowanie w porównaniu z sierpniem. Średnia stawka wzrosła o około 0,22 pkt proc. miesiąc do miesiąca. Bez zmian pozostały jedynie dwie instytucje.

To ważne odwrócenie po miesiącach, w których klienci częściej obserwowali obniżki. Jednocześnie nie wszystkie elementy ceny kredytu zachowują się tak samo. W części banków rosły marże, w innych malały, dlatego sama obserwacja jednego parametru nie daje pełnego obrazu kosztu.

Wrześniowy ruch w górę jest więc sygnałem, że rynek ponownie stał się bardziej zróżnicowany. Dla klienta oznacza to większe znaczenie indywidualnej kalkulacji zamiast opierania decyzji na reklamowanej stawce.

2. Jak wyglądało wrześniowe porównanie ofert banków?

W jednym z szeroko cytowanych wrześniowych porównań analizowano sytuację rodziny 2+1 z Warszawy, kupującej mieszkanie na rynku wtórnym. Wartość nieruchomości przyjęto na poziomie 740 tys. zł, wkład własny na 148 tys. zł, a potrzebny kredyt na 592 tys. zł. Dochód netto gospodarstwa domowego wynosił 15 tys. zł miesięcznie, obie osoby pracowały na umowach o pracę na czas nieokreślony, nie miały innych zobowiązań i miały dobrą historię kredytową.

W takim profilu w ścisłej czołówce znalazły się oferty Banku Pekao, BNP Paribas i Alior Banku. W dalszej części zestawienia stawki okresowo stałe przekraczały 6 proc.; przykładowo w danych Bankier.pl dla okresu 7–11 września Erste Bank Polska i Bank Millennium miały po 6,06 proc., VeloBank 6,37 proc., a standardowa oferta PKO BP 6,32 proc. Raty i całkowite koszty różniły się także przy zbliżonym oprocentowaniu.

Te liczby nie są uniwersalnym cennikiem dla każdego klienta. Są wynikiem symulacji dla określonych warunków i profilu. To właśnie dlatego dwóch kredytobiorców pytających w tym samym banku tego samego dnia może otrzymać inne warunki.

3. Dlaczego w różnych rankingach można zobaczyć inne oprocentowanie?

We wrześniu w internecie można znaleźć zestawienia, w których część stawek nadal zaczyna się od „5”. Nie musi to oznaczać błędu. Rankingi przyjmują różne kwoty kredytu, wkład własny, okres spłaty, rodzaj nieruchomości, poziom dochodów, wymagane produkty dodatkowe i sposób liczenia kosztów.

Przykładowo inne porównywarki pokazują oferty dla zupełnie innej kwoty finansowania albo dla klientów spełniających dodatkowe warunki dotyczące konta, wpływów, ubezpieczenia czy charakterystyki energetycznej nieruchomości. W efekcie stawka widoczna w rankingu nie zawsze jest stawką, którą bank zaproponuje konkretnej rodzinie.

Dlatego przy porównywaniu kredytów hipotecznych trzeba pilnować, czy zestawienia dotyczą tego samego profilu. Najbardziej miarodajne jest porównanie kilku ofert policzonych dla identycznej kwoty, wkładu, okresu i sytuacji dochodowej.

4. Co wzrost oprocentowania oznacza dla miesięcznej raty?

Nawet niewielka zmiana oprocentowania ma znaczenie, gdy zobowiązanie jest wysokie i spłacane przez wiele lat. Wzrost o 0,22 pkt proc. nie oznacza wzrostu raty o 0,22 proc. Rata zależy od kwoty, pozostałego okresu, rodzaju rat i konstrukcji oprocentowania.

Najprostszy sposób oceny to porównanie dwóch pełnych symulacji dla dokładnie tych samych założeń. Przy dużym kredycie różnica rzędu kilkudziesięciu lub ponad stu złotych miesięcznie może w wieloletnim okresie stałym przełożyć się na kilka tysięcy złotych dodatkowego kosztu. Nie należy jednak przenosić takiego przykładu na każdy kredyt bez indywidualnego wyliczenia.

Znaczenie ma również to, jak długo obowiązuje okresowo stała stopa. Po zakończeniu ustalonego okresu bank przedstawia zasady dalszego oprocentowania zgodne z umową i aktualną ofertą, dlatego kredytobiorca powinien patrzeć nie tylko na pierwszą ratę, lecz także na konstrukcję produktu.

5. Oprocentowanie czy RRSO — co naprawdę porównywać?

Oprocentowanie nominalne jest jednym z najważniejszych parametrów, ale nie pokazuje całego kosztu. W rankingu Bankier.pl obok oprocentowania podawane są również miesięczna rata, całkowity koszt oraz RRSO. To pozwala zobaczyć, że dwie oferty z identyczną stawką nominalną mogą różnić się kosztem.

Różnicę mogą tworzyć prowizje, wymagane ubezpieczenia, koszt produktów dodatkowych i inne opłaty uwzględnione w danej symulacji. Dlatego najniższe oprocentowanie w reklamie nie musi oznaczać najtańszego kredytu w całym okresie objętym porównaniem.

• porównuj oprocentowanie dla tego samego rodzaju stopy;
• sprawdzaj RRSO i całkowity koszt w tej samej symulacji;
• uwzględniaj koszt konta, kart i ubezpieczeń, jeżeli są wymagane;
• porównuj wysokość rat przy identycznej kwocie i okresie;
• sprawdź warunki wcześniejszej spłaty i nadpłaty w konkretnej umowie.

6. Co zrobić przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny?

Przy wrześniowym wzroście stawek szczególnie ważne jest zebranie aktualnych symulacji z kilku banków w możliwie krótkim odstępie czasu. Cenniki potrafią się zmieniać, a oferta przygotowana kilka tygodni wcześniej może już nie odzwierciedlać warunków dostępnych w dniu składania wniosku.

Nie należy też wybierać banku wyłącznie na podstawie pierwszego miejsca w rankingu. Dla jednej rodziny najlepsza może być oferta z niższym oprocentowaniem, dla innej ta z niższym kosztem dodatków albo większą elastycznością w ocenie dochodu. Ostateczne warunki zależą od zdolności kredytowej, wkładu własnego, historii kredytowej, parametrów nieruchomości i polityki konkretnego banku.

Wrześniowy wzrost o 0,22 pkt proc. jest przede wszystkim sygnałem, że okres automatycznie taniejących ofert nie jest gwarantowany. Osoba planująca zakup mieszkania powinna porównywać aktualne, indywidualne kalkulacje i oddzielać oprocentowanie nominalne od pełnego kosztu finansowania.

Sprawdź podobne artykuły