Kredyt hipoteczny z POLSTR czy WIBOR? Ranking kosztu ofert ze zmiennym oprocentowaniem we wrześniu 2026

POLSTR zadebiutował w nowych hipotekach, ale sama nazwa wskaźnika nie mówi jeszcze, który kredyt jest najtańszy. Dlatego porównuję 11 banków na jednym scenariuszu: 592 000 zł kredytu, 25 lat spłaty, 20% wkładu własnego i raty równe. Kolejność ustalam według łącznego kosztu z porównywalnych symulacji przygotowanych przez banki. Stan ofert i danych: 17 września 2026 r.

We wrześniu 2026 r. rynek hipotek ze zmiennym oprocentowaniem wszedł w nowy etap. PKO Bank Polski zaczął stosować w nowych umowach POLSTR 1M Stopa Składana, podczas gdy większość konkurentów nadal opiera nowe oferty na WIBOR 1M, 3M albo 6M. To naturalnie rodzi pytanie, czy kredyt z nowym wskaźnikiem od razu jest tańszy.

Nie da się odpowiedzieć na to uczciwie, porównując wyłącznie poziom POLSTR i WIBOR. Oprocentowanie kredytu jest sumą wskaźnika oraz marży banku, a całkowity koszt zależy również od prowizji, ubezpieczeń i innych wymaganych elementów. Dlatego poniżej nie tworzę rankingu „najniższego procentu”, lecz zestawienie pełnego kosztu w jednym, wspólnym scenariuszu.

Jak powstał ranking kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem?

Podstawą porównania są bankowe symulacje zebrane dla identycznego profilu: 592 000 zł kredytu na 25 lat, LTV 80%, czyli 20% wkładu własnego, raty równe i zmienne oprocentowanie. Do ujednolicenia przyjęto odczyty wskaźników z 4 września 2026 r.: POLSTR 1M Stopa Składana 3,55%, WIBOR 1M 3,75%, WIBOR 3M 3,80% i WIBOR 6M 3,86%. Symulacje zostały przygotowane przez banki dla wspólnego scenariusza w dniach 7–11 września.

Kryterium kolejności jest jedno: łączny koszt kredytu z tej porównywalnej symulacji. Rata, marża, oprocentowanie i RRSO pomagają zrozumieć wynik, ale same nie ustalają miejsca. To ważne, bo bank z minimalnie niższym oprocentowaniem może mieć wyższy koszt dodatkowych produktów, a oferta z nieco wyższą marżą może wypaść korzystniej po zsumowaniu wszystkich składników.

W tabeli pokazuję po jednej najkorzystniejszej porównywalnej konfiguracji z każdego banku. Jeżeli instytucja miała osobny wariant dla stałego klienta, wybieram go tylko wtedy, gdy był częścią tej samej porównywalnej symulacji i rzeczywiście dawał niższy łączny koszt. Ranking nie jest prognozą stóp procentowych i nie przesądza, która konstrukcja będzie najtańsza przez całe 25 lat.

Ranking kosztu: 11 banków w jednym scenariuszu

*Dla BNP Paribas łączny koszt, rata, oprocentowanie i RRSO pochodzą ze standaryzowanej symulacji przekazanej do wrześniowego zestawienia Bankier.pl. Bieżąca strona banku wskazuje WIBOR 3M jako wskaźnik dla zmiennego oprocentowania, dlatego przed zawarciem umowy należy sprawdzić aktualny formularz informacyjny.

Różnica między pierwszą i jedenastą pozycją wynosi w tej symulacji 122 128 zł łącznego kosztu. Jednocześnie czołówka jest bardzo ciasna: drugi wynik jest wyższy od pierwszego tylko o 845 zł, a trzeci o 1810 zł. To pokazuje, że przy hipotece nie warto podejmować decyzji na podstawie samej etykiety wskaźnika albo różnicy kilku setnych punktu procentowego w oprocentowaniu.

Dla porządku: zestawienie opisuje koszty wyliczone przy założonych parametrach wejściowych. Rzeczywista propozycja dla konkretnej osoby może różnić się marżą, wymaganiami dotyczącymi konta, ubezpieczenia, wpływów czy oceny zdolności kredytowej.

Dlaczego POLSTR jest dziś wysoko, ale nie gwarantuje tańszego kredytu?

Na dzień bazowy porównania POLSTR 1M Stopa Składana był niższy od trzech wykorzystanych odmian WIBOR. To pomogło ofercie PKO BP znaleźć się bardzo wysoko mimo marży 1,75%. Bank oficjalnie potwierdził, że od 3 września 2026 r. stosuje POLSTR 1M Stopa Składana w nowej sprzedaży hipotek ze zmiennym oprocentowaniem. Szczegóły wdrożenia opisuje komunikat PKO Banku Polskiego.

Nie oznacza to jednak, że POLSTR „z definicji” będzie tańszy od WIBOR przez cały okres kredytu. Wskaźniki powstają według innych metod i mogą reagować na warunki rynkowe w innym tempie. Zmienna stopa oznacza, że oprocentowanie i rata będą aktualizowane zgodnie z zasadami zapisanymi w umowie. Dzisiejsze miejsce w tabeli pokazuje wyłącznie wynik dla bieżących parametrów, a nie przyszłość.

Jeśli rozważasz nową hipotekę i chcesz zobaczyć wariant oparty na POLSTR, sprawdź aktualne warunki kredytu hipotecznego PKO BP. Przed decyzją porównaj indywidualną marżę i wszystkie obowiązkowe koszty, nie tylko sam wskaźnik bazowy.

Co wyróżnia trzy najtańsze oferty w tym scenariuszu?

Pierwsze miejsce zajmuje wariant PKO BP dla stałego klienta z łącznym kosztem 496 668 zł. Na drugiej pozycji jest Bank Pekao z wynikiem 497 513 zł, czyli tylko 845 zł więcej w całym analizowanym scenariuszu. Co ciekawe, Pekao ma minimalnie niższe oprocentowanie startowe 5,29% niż PKO BP 5,30%, ale o miejscu decyduje pełny koszt, a nie sama stopa nominalna.

Osoba, która chce porównać tę propozycję z liderem, może sprawdzić bieżące warunki kredytu hipotecznego Banku Pekao. Bank stosuje przy zmiennym oprocentowaniu WIBOR 1M powiększony o marżę, a szczegóły mogą zależeć od produktów dodatkowych i indywidualnej propozycji.

Trzeci VeloBank ma koszt 498 478 zł, a więc zaledwie 1810 zł więcej niż pierwsza pozycja. W jego zmiennym wariancie rata reaguje na WIBOR 1M. Aktualna strona produktu potwierdza możliwość wyboru oprocentowania zmiennego albo okresowo stałego. Jeżeli ten wariant pasuje do Twojego profilu, porównaj aktualne warunki kredytu hipotecznego VeloBanku.

Wspólny wniosek z podium jest ważniejszy niż sama kolejność: trzy różne konstrukcje cenowe dają bardzo zbliżony łączny koszt. To właśnie dlatego finalna oferta otrzymana po analizie zdolności i nieruchomości może mieć większe znaczenie niż pozycja banku w tabeli stworzonej dla modelowego klienta.

Skąd biorą się duże różnice w łącznym koszcie?

Najbardziej widoczny składnik to marża. W porównaniu waha się od 1,54% w Banku Pekao do 2,65% w Erste Bank Polska. Różnica ponad jednego punktu procentowego rozłożona na wieloletni kredyt może przełożyć się na dziesiątki tysięcy złotych. Ale marża nadal nie jest jedynym elementem.

Banki mogą wymagać konta osobistego, regularnych wpływów, karty, ubezpieczenia na życie albo ubezpieczenia nieruchomości. Część kosztów jest jednorazowa, część miesięczna, a niektóre obowiązują tylko przez określony czas. Właśnie dlatego dwie oferty z podobnym oprocentowaniem mogą mieć zauważalnie różny całkowity koszt.

Dobrym przykładem są Bank BPS i Credit Agricole. W zestawieniu oba mają oprocentowanie startowe 5,45% i marżę 1,65%, ale łączny koszt wynosi odpowiednio 507 391 zł i 526 232 zł. Różnica 18 841 zł pokazuje, że równy procent na pierwszej stronie porównania nie oznacza identycznej ceny całego kredytu.

Przy własnej analizie poproś bank o formularz informacyjny dla dokładnie tej samej kwoty, wkładu własnego, okresu i rodzaju rat. Dopiero wtedy porównujesz podobne z podobnym. Jeśli w jednej symulacji bank zakłada dodatkowe ubezpieczenie, a w drugiej nie, zestawienie samych rat może prowadzić do błędnego wniosku.

POLSTR i WIBOR: jak czytać wskaźnik w umowie?

W kredycie ze zmiennym oprocentowaniem stopa bazowa jest tylko jednym składnikiem. Do niej bank dodaje stałą marżę określoną w umowie. Dla nowej sprzedaży PKO BP stosuje obecnie POLSTR 1M Stopa Składana. Bank Pekao, VeloBank i ING w analizowanym zestawieniu używają WIBOR 1M, część banków WIBOR 3M, a BOŚ WIBOR 6M.

Cyfra przy nazwie ma znaczenie dla sposobu i częstotliwości aktualizacji, ale nie pozwala sama w sobie przewidzieć przyszłej raty. Warto więc sprawdzić w umowie nie tylko nazwę wskaźnika, lecz także dzień obserwacji, okres stosowania odczytu, sposób przeliczenia i termin, od którego nowa wartość wpływa na ratę.

Jeżeli chcesz najpierw zrozumieć samą zmianę wskaźnika, na blogu znajdziesz osobny materiał o przejściu nowych hipotek PKO BP z WIBOR na POLSTR. Ten ranking ma inny cel: porównuje bieżący koszt konkretnych ofert na wspólnych założeniach.

Na co uważać przed wyborem kredytu ze zmienną stopą?

Najważniejsze ryzyko jest proste: rata może wzrosnąć. Jeżeli wskaźnik referencyjny pójdzie w górę, oprocentowanie kredytu również wzrośnie zgodnie z zasadami umowy. Przy wysokiej kwocie i długim okresie nawet pozornie niewielka zmiana stopy może mocno wpłynąć na miesięczny budżet.

Drugi element to warunki obniżonej marży. Oferta może wyglądać świetnie, dopóki klient utrzymuje konto z wymaganym wpływem, kartę albo ubezpieczenie. Trzeba sprawdzić, co stanie się z marżą po rezygnacji z dodatkowego produktu i czy koszt tego produktu został już uwzględniony w symulacji.

Trzecia kwestia to różnica między RRSO a łącznym kosztem. RRSO jest bardzo przydatnym wskaźnikiem porównawczym, ale przy hipotekach warto czytać równolegle pełną kwotę kosztów, harmonogram i listę założeń. W tym zestawieniu kolejność opiera się na łącznym koszcie dokładnie po to, aby uniknąć oceniania wieloletniego zobowiązania jednym procentem.

Nie zakładaj również, że wynik z dzisiejszego rankingu utrzyma się po kolejnej zmianie wskaźników lub cenników. Przed złożeniem wniosku poproś o aktualną symulację. Jeżeli porównujesz kilka banków, zbierz dokumenty w możliwie krótkim odstępie czasu, żeby różnice nie wynikały wyłącznie z innego dnia wyceny.

Jak praktycznie wykorzystać ten ranking?

Najlepiej potraktować tabelę jako listę banków do dalszego sprawdzenia, a nie automatyczną decyzję. Zacznij od kilku ofert z najniższym łącznym kosztem i poproś o indywidualne symulacje dla tej samej kwoty, okresu, wkładu własnego oraz rodzaju rat. Następnie porównaj marżę, prowizję, ubezpieczenia, koszt produktów dodatkowych i zasady wcześniejszej spłaty.

Jeżeli różnice między propozycjami są niewielkie, zwróć uwagę również na elementy praktyczne: możliwość nadpłaty online, sposób aktualizacji oprocentowania, wymagania dotyczące wpływów, czas obowiązywania ubezpieczenia i koszty zmiany warunków umowy. Kilkaset złotych różnicy w modelowej symulacji nie musi rekompensować wieloletniego warunku, którego nie chcesz spełniać.

Debiut POLSTR jest ważną zmianą, ale nie zmienia podstawowej zasady wyboru hipoteki: porównuj pełną cenę i warunki, a nie nazwę wskaźnika. We wrześniu 2026 r. oferta oparta na POLSTR rzeczywiście znajduje się na pierwszym miejscu tego konkretnego scenariusza, jednak Bank Pekao i VeloBank są bardzo blisko. Przy Twoich dochodach, nieruchomości i pakiecie dodatkowych produktów kolejność może wyglądać inaczej.

Sprawdź podobne artykuły