Podatek od nieruchomości: współwłaściciel ma płacić tylko za swój udział. MF szykuje zmianę

Ministerstwo Finansów chce odejść od solidarnej odpowiedzialności współwłaścicieli za podatek od nieruchomości. Po zmianie każdy ma odpowiadać zasadniczo tylko za część podatku odpowiadającą jego udziałowi. To na razie planowana nowelizacja, więc obecne zasady nadal obowiązują.

Zmiana ma rozwiązać problem, który dziś może być szczególnie dotkliwy przy nieruchomościach należących do kilku osób. Zgodnie z obowiązującymi przepisami współwłasność co do zasady oznacza solidarny obowiązek podatkowy. Dla urzędu nie jest najważniejsze, kto faktycznie korzysta z większej części nieruchomości albo jak współwłaściciele umówili się między sobą co do kosztów.

Resort finansów zapowiedział model oparty na udziałach. Jeżeli propozycja przejdzie pełną ścieżkę legislacyjną, odpowiedzialność podatnika ma być związana z jego własnym udziałem zamiast z całą należnością przypisaną wspólnej nieruchomości.

1. Jak dziś działa solidarny podatek od nieruchomości przy współwłasności?

Obecnie, gdy nieruchomość albo obiekt budowlany jest współwłasnością lub znajduje się w posiadaniu kilku podmiotów, ustawa co do zasady nakłada obowiązek podatkowy solidarnie na wszystkich współwłaścicieli lub posiadaczy. W praktyce gmina może wydać jedną decyzję dotyczącą całej należności, a każdy współwłaściciel otrzymuje decyzję dotyczącą tego samego podatku.

Współwłaściciele mogą oczywiście umówić się między sobą, że każdy wpłaci część odpowiadającą jego udziałowi albo że jedna osoba zapłaci całość i później rozliczy się z pozostałymi. Taka prywatna organizacja płatności nie zmienia jednak samego charakteru zobowiązania wobec gminy. Najważniejsze jest, aby cały ustalony podatek został zapłacony.

Od tej zasady już dziś istnieją wyjątki. Ustawa przewiduje m.in. odrębne reguły dla niektórych udziałów w garażach wielostanowiskowych oraz dla części wspólnych po wyodrębnieniu własności lokali. Planowana zmiana ma jednak znacznie szerzej odejść od solidarności przy współwłasności.

2. Co dokładnie chce zmienić Ministerstwo Finansów?

Założenie jest proste: podatek od gruntów, budynków i budowli objętych współwłasnością ma być przypisywany według udziałów. Współwłaściciel nie miałby już odpowiadać za pełną kwotę podatku dotyczącą całej nieruchomości tylko dlatego, że jest jednym z właścicieli.

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych punktem odniesienia ma być udział zapisany w prawie własności. Jeżeli jedna osoba ma 25 proc. udziału, a druga 75 proc., obowiązek podatkowy powinien zostać przypisany odpowiednio do tych proporcji. To zmienia nie tylko sposób rozliczania między samymi właścicielami, lecz przede wszystkim zakres ich odpowiedzialności wobec organu podatkowego.

Rządowa zapowiedź ujmuje zmianę jako element deregulacji i uproszczenia rozliczeń. Ministerstwo wskazuje, że celem jest zakończenie sytuacji, w której pełna należność może zostać wyegzekwowana od jednego współwłaściciela, mimo że jego udział w nieruchomości jest znacznie mniejszy.

3. Jak może wyglądać podatek liczony według udziałów?

Najłatwiej zobaczyć różnicę na prostym przykładzie. Załóżmy, że roczny podatek od wspólnej nieruchomości wynosi 1200 zł, a jeden ze współwłaścicieli ma udział 1/4. Przy obecnej zasadzie solidarności urząd patrzy na całość zobowiązania, choć właściciele mogą między sobą rozdzielić płatność. W modelu zapowiadanym przez resort finansów udział 1/4 oznaczałby zasadniczo 300 zł własnego zobowiązania tej osoby.

Zmiana sposobu odpowiedzialności nie oznacza automatycznie obniżenia stawek podatku. Stawki nadal ustalają gminy w granicach ustawowych limitów, a na wysokość należności wpływają także rodzaj i powierzchnia nieruchomości. Osobną kwestią pozostają więc maksymalne stawki podatku od nieruchomości w 2027 roku. Nowa propozycja dotyczy przede wszystkim tego, jaka część zobowiązania ma przypadać konkretnemu współwłaścicielowi.

4. Kogo ma objąć zmiana zasad dla współwłaścicieli?

Założenia obejmują nie tylko klasyczną współwłasność, ale również przypadki współposiadania oraz współużytkowania wieczystego. Przy współwłasności w częściach ułamkowych rozliczenie ma opierać się na rzeczywistych udziałach. W przypadku współwłasności łącznej i współposiadania w założeniach przewidziano mechanizm pozwalający przypisać udziały na potrzeby podatku.

Osobnego uregulowania wymaga majątek objęty wspólnością majątkową małżeńską. Na etapie założeń nie należy więc sprowadzać całej reformy do jednego zdania „każdy zawsze płaci dokładnie tyle procent podatku, ile ma udziału”. Szczegółowe wyjątki i techniczne zasady będą miały znaczenie dopiero po opublikowaniu pełnego projektu ustawy i jego dalszych zmianach w procesie legislacyjnym.

5. Czy zmienią się też formalności przy podatku od nieruchomości?

Planowane rozwiązania mają dotyczyć również części obowiązków informacyjnych. Dziś osoba fizyczna, u której powstaje obowiązek podatkowy albo zmieniają się dane wpływające na podatek, co do zasady składa w gminie informację IN-1 w ciągu 14 dni. W przypadku współwłasności formularz można składać samodzielnie albo wspólnie z pozostałymi współwłaścicielami.

W założeniach zmian pojawia się szersze wykorzystanie informacji przekazywanych przez notariuszy. Ma to ograniczyć sytuacje, w których podatnik musi ponownie dostarczać gminie dane wynikające już z aktu notarialnego. To jednak obszar, w którym ostateczny zakres uproszczenia będzie można ocenić dopiero po poznaniu pełnego brzmienia nowych przepisów.

6. Kiedy nowe zasady mogą zacząć obowiązywać i co robić teraz?

Najważniejsze jest rozróżnienie planu od obowiązującego prawa. Informacja o zmianie pojawiła się w wykazie prac legislacyjnych rządu, a resort finansów przedstawił kierunek reformy. Nie oznacza to jeszcze wejścia nowych zasad w życie. Projekt musi przejść dalsze etapy prac rządowych i parlamentarnych, zostać podpisany przez Prezydenta oraz opublikowany, a dopiero wtedy będzie można wskazać wiążącą datę stosowania nowych reguł.

Do tego czasu współwłaściciele powinni rozliczać podatek według obecnych zasad i wykonywać obowiązki wynikające z otrzymanych decyzji oraz obowiązujących terminów. Nie należy samodzielnie ograniczać wpłaty wyłącznie do własnego udziału tylko dlatego, że Ministerstwo Finansów zapowiedziało zmianę. Gdy pojawi się pełny projekt i konkretna data wejścia w życie, będzie można sprawdzić, czy nowe przepisy obejmą daną formę współwłasności oraz od którego okresu rozliczeniowego zmieni się odpowiedzialność.

Sprawdź podobne artykuły