Erste Bank ostrzega! Kredyty znów wywindują ceny mieszkań

Wyczekiwana przez rynek odwilż na stopach procentowych i taniejące raty wcale nie oznaczają ulgi dla portfeli Polaków planujących zakup własnego „M”. Analitycy z Erste Bank Polska opublikowali właśnie raport, który gasi huraoptymizm. Paradoksalnie to właśnie tańszy pieniądz bankowy zaraz znowu nakręci popyt na beton, doprowadzając do odczuwalnych podwyżek na rynku pierwotnym. Sprawdź, jak zachowują się deweloperzy windujący ceny w ogłoszeniach i dlaczego twarde negocjacje przy akcie notarialnym mogą uratować Twój życiowy budżet.

Z tego artykułu dowiesz się:
1. Główne prognozy analityków z Erste Bank
2. Popyt nakręcany wyższymi zarobkami i ratami
3. Prowokacje deweloperów a rzeczywistość rynkowa
4. Znacząca poprawa dostępności pieniądza w banku
5. Nadpodaż lokali kontra sprzedaż zbrojona kredytem
6. Wnioski: negocjuj u dewelopera i nie zwlekaj

Kupujący w Polsce znowu masowo wpadają w tę samą pułapkę. Z najświeższych kalkulacji zrzeszonych pod szyldem Erste Bank Polska jasno wynika, że na horyzoncie majaczy kolejne potężne ożywienie. Chociaż stawki za metr kwadratowy nieco się uspokoiły, powrót wysokich apetytów jest kwestią nadchodzących miesięcy. Cały mechanizm nakręcają niższe obciążenia ratalne u banków, które zamiast ulżyć kupującym… zasilą głównie kieszenie sprzedających.

Przeciętny konsument szukający lokum często zapomina, że to naczynia połączone. Tani kapitał pozyskany na kredyt hipoteczny otwiera drzwi dziesiątkom tysięcy chętnych. Deweloperzy doskonale monitorują ten ruch i od razu pompują wyceny nowo powstających osiedli. Zauważalna przepaść pojawia się jednak w jednym miejscu – kwota wypisana wielkimi cyframi na luksusowym bilbordzie ma dziś niewiele wspólnego z twardą, rynkową umową spisywaną cicho u notariusza.

Główne prognozy analityków z Erste Bank

Zanim zdecydujesz się odłożyć decyzję zakupową na kolejny rok kalendarzowy, poznaj żelazne wskaźniki podsumowujące dzisiejszy stan placów budowy:

W oficjalnych prognozach Erste Bank bez złudzeń potwierdza umiarkowany i dalszy wzrost cen ofertowych w najbliższych kwartałach.
Narodowy Bank Polski donosi równolegle, że czysty, zindeksowany wskaźnik cen wykazuje stabilną dynamikę (oscyluje zaledwie wokół 2-3 proc. rok do roku).
Krzykliwe liczby w reklamach mijają się z prawdą – deweloperzy windują cenniki zawyżając je blisko o rekordowe 9,7 proc. względem ostatecznych podpisywanych u notariusza transakcji.
Bieżąca rama budżetowa polskiej rodziny odnotowuje spadek – standardowa, sztywna rata wchłania z domowej kasy dziś „jedynie” 50 proc. głównego dochodu.
Podaż rośnie do rozmiarów obiecujących aż 220 tysięcy rocznie wypuszczanych mieszkań na obrót rynkowy.

Popyt nakręcany wyższymi zarobkami i ratami

W ubiegłych latach obserwowaliśmy dziką histerię cenową (windowaną rządowymi dopłatami). Obecnie wykresy są „spokojne”, co nie oznacza absolutnie, że możemy spodziewać się wyprzedaży. Wzrastające powszechnie wynagrodzenia, zestawione z potężnie luzowanym rynkiem finansowym sprawiają, że przeciętny obywatel decyduje się na zakupy inwestycyjne o wiele śmielej. Budowniczowie skrzętnie ten moment wykorzystują.

Rzetelne miary, nazywane w ekonomii „hedonicznymi indeksami z NBP” doskonale potwierdzają ten stan. Wynika z nich bowiem uderzający powiew świeżości – finalne kwoty, za które w ostatnich dniach Kowalski faktycznie wymienił klucze na przelew, urosły jedynie o bezpieczne 2-3 procent na przestrzeni roku, a nie o potężne wartości malowane nam w oknach przeglądarek internetowych.

Prowokacje deweloperów a rzeczywistość rynkowa

Cały amok skupia się na tak zwanym rynku „pierwotnym” – to tam w biurach sprzedaży trwają licytacje psychologiczne. Wyniki spływające za drugi kwartał 2026 roku pokazały gigantyczny rozstrzał – oczekiwania firmy budowlanej przewyższały realną gotowość kupującego do zapłaty o przerażające 9,7 procent! Oznacza to ogromny powrót zjawiska „puszenia się” ofert i prowokowania klienta.

Wyciągnij z tego mądry wniosek: to, co zostało napisane czerwonym markerem przed wejściem na betonowe osiedle, traktuj zawsze i wyłącznie z dystansem jako pole startowe! Konsumenci zdali sobie sprawę z tego, że mają wielkie pole manewru. Rozsądny szantaż w biurze i obietnica zostawienia u nich zaoszczędzonej gotówki prosto z bezpiecznej lokaty często w mgnieniu oka urywa całą, niemal 10-procentową zaporową nakładkę rzuconą przez zarząd spółki giełdowej.

Znacząca poprawa dostępności pieniądza w banku

Ogromnym, napędzającym optymizm i ruch czynnikiem, stała się kondycja samych stóp i rzetelnie malejącego wskaźnika RRSO. Liczby są niezwykle łaskawe dla starających się o dach nad głową. Statystycznie ujmując – opłacenie stałej raty dla modelowego 60-metrowego lokum utnie z dzisiejszego wynagrodzenia w kraju 50 procent wpływów.

Warto pamiętać dla kontekstu, że mordercza końcówka 2022 roku dławiła pożyczkobiorców na koszmarnym pułapie 77 procent! Bankowcy z Erste głośno wytykają, że aktualna relacja rynkowa pozostaje nadzwyczaj przystępna, chociaż na szybkie ścięcie stopy NBP (prognoza zakłada stałe 3,75%) lepiej za wcześnie i naiwnie nie liczyć, jeżeli właśnie masz w planach wezwać dewelopera do odbioru.

Nadpodaż lokali kontra sprzedaż zbrojona kredytem

Równolegle deweloperzy stają w obliczu pewnego dyskomfortu. Ich magazyny są zatkane – podaż przewiduje wtłoczenie do obiegu przeszło 220 tys. mieszkań, zaś presja na ogromne, historyczne marże staje się dziś niemożliwa do zrealizowania. Czy pędząca podaż załamie rynek w dół?

Analitycy zaznaczają, że ratunek i ulga z tytułu tanich ofert może bardzo szybko wygasnąć. Wystarczy, że tłum nakręcony rewelacyjnymi limitami i wyższą wypłatą znów masowo otworzy konto osobiste, ładując się drzwiami i oknami za tanim kredytem. Moment, w którym liczba pomyślnie dopiętych transakcji gwałtownie przekroczy napływ gotowych bloków w stanie deweloperskim, zakończy obecną litość cenową u budowniczych bezpowrotnie.

Wnioski: negocjuj u dewelopera i nie zwlekaj

Najtrudniejszy orzech do zgryzienia trafia bezwzględnie w Twoje ręce. Masz dziś rzadką swobodę i relatywnie tani dopływ pożyczonej waluty, ale musisz zmierzyć się z oświadczeniami o podwyżkach. Odraczanie kupna w nadziei na krach mieszkaniowy może się w najbliższym ujęciu koszmarnie nie opłacić. Ta gra opiera się w głównej mierze o twardy balans na wskaźnikach i ścisłe badanie umów na rynku pierwotnym.

Obserwuj bacznie to, czy huraoptymizm pociągnięty ratalnie nie zrujnuje rosnącej obfitości budowlanej. Jeżeli chcesz zawrzeć udany sojusz w okienku dilerów giełdowych, uderz w ich 10-procentową zaporę „na straszenie” i twardo walcz o swoje racje przy pomocy wyceny NBP. Im mocniej zbijesz kapitał na starcie u dewelopera z gotówką, tym bezpieczniej będziesz żył, kiedy na rynku powtórzy się odwieczna i naturalna seria koszmarnych wahań WIBOR-u na wekslu i wskaźnikach pożyczkowych.