Koniec cenowego spokoju na rynku nieruchomości: Dlaczego mieszkania zaczną błyskawicznie znikać?

Obecna stabilizacja cen mieszkań i otwartość deweloperów na negocjacje dają kupującym złudne poczucie długofalowego bezpieczeństwa. Najnowszy raport analityków największego polskiego banku PKO BP obnaża jednak brutalną prawdę o nadchodzących miesiącach – pod powierzchnią pozornego spokoju narasta potężny kryzys podażowy. Z powodu drastycznego ograniczenia nowych budów oferta lokali w drugiej połowie roku zacznie kurczyć się w zastraszającym tempie, co nieuchronnie wywoła ponowny skok stawek.

Krajowy rynek nieruchomości wysyła obecnie do inwestorów i osób prywatnych dwa skrajnie sprzeczne sygnały, dezorientując potencjalnych nabywców. Z jednej strony dynamika wzrostu stawek wyraźnie wyhamowała, a na rynku wtórnym oraz pierwotnym wciąż panują dogodne warunki do zbijania ofert wyjściowych. Z drugiej jednak strony firmy budowlane gwałtownie zaciągają hamulec ręczny, uruchamiając coraz mniej projektów, co w długofalowej perspektywie musi doprowadzić do deficytu lokali.

Po relatywnie stabilnym otwarciu roku warunki zakupowe wydają się sprzyjające, jednak pod powierzchnią narasta niebezpieczna presja związana z brakiem towaru. Jeżeli tempo zgłaszania nowych zamierzeń budowlanych utrzyma tendencję spadkową, dotychczasowy szeroki wybór lokali ulegnie drastycznemu uszczupleniu. To z kolei postawi osoby odkładające decyzję o zakupie na gorszej pozycji negocjacyjnej i zmusi je do akceptacji narzucanych odgórnie kwot.

Oficjalne prognozy wzrostu cen transakcyjnych i realne ryzyka

• Eksperci PKO BP przewidują umiarkowany wzrost średnich cen transakcyjnych mieszkań na poziomie od trzech do czterech procent rok do roku w nadchodzących miesiącach.
• Pierwszy kwartał przyniósł upragnione uspokojenie nastrojów, a w samej Warszawie na rynku pierwotnym odnotowano nawet symboliczne, korekcyjne spadki stawek za metr kwadratowy.
• Wolumen rozpoczynanych budów w sześciu kluczowych aglomeracjach kraju zaliczył potężne tąpnięcie, kurcząc się o dwadzieścia cztery procent w ujęciu rocznym.
• Jednocześnie liczba sfinalizowanych transakcji na rynku pierwotnym w szesnastu miastach wojewódzkich wystrzeliła w górę aż o pięćdziesiąt dwa i dziewięć dziesiątych procent rok do roku.
• Najpoważniejszym zagrożeniem dla osób planujących transakcję pozostaje skrajnie ograniczona podaż wolnych nieruchomości w drugiej połowie roku.

Dlaczego obecna stabilizacja cen może okazać się chwilowa?

W ocenie analityków bankowych sektor mieszkaniowy nie powinien w najbliższym czasie doświadczyć powtórki z niekontrolowanego, lawinowego rajdu cenowego. Szacowany wzrost mieszczący się w granicach trzech-czterech procent zwiastuje scenariusz znacznie bardziej zrównoważony i przewidywalny niż agresywne anomalie cenowe, z jakimi rynek mierzył się w okresach wcześniejszych kryzysów.

Tego rodzaju uspokojenie wcale nie oznacza jednak trwałej, systemowej ulgi dla osób poszukujących własnego M. Sprawa rozpala ogromne emocje na forach dyskusyjnych, ponieważ o ile dzisiaj kupujący mogą jeszcze dyktować warunki i wymuszać upusty, o tyle po stronie produkcyjnej pojawia się coraz więcej czerwonych flag, których nie wolno ignorować.

Gwałtowny spadek liczby inwestycji i kurcząca się baza gotowych lokali

Niepokojący trend spadkowy w obszarze nowych przedsięwzięć deweloperskich manifestuje się na rynku w zasadzie nieprzerwanie od kilkunastu miesięcy. W sześciu największych miastach w Polsce liczba nowo otwartych placów budowy skurczyła się o blisko jedną czwartą w stosunku do ubiegłego roku, co przełoży się bezpośrednio na uboższy katalog dostępnych nieruchomości w biurach sprzedaży.

U największych ogólnopolskich graczy wolumen mieszkań znajdujących się w fazie realizacji był o osiem procent mniejszy niż w analogicznym okresie minionego roku. Jeszcze bardziej alarmujące dane dotyczą zasobu lokali w pełni ukończonych i gotowych do natychmiastowego odbioru – tutaj odnotowano drastyczny spadek podaży o dwadzieścia dziewięć procent rok do roku, co zrewolucjonizuje sytuację osób liczących na szybką przeprowadzkę.

Spektakularny powrót popytu na rynku pierwotnym w polskich metropoliach

Po stronie popytowej widać wyraźne ożywienie zakupowe, które jest bezpośrednim efektem systematycznie rosnących uposażeń Polaków oraz zauważalnej odbudowy ich indywidualnej zdolności kredytowej w oczach banków. W skali całego kraju, biorąc pod uwagę szesnaście głównych ośrodków wojewódzkich, liczba sfinalizowanych umów deweloperskich wzrosła o ponad pięćdziesiąt dwa procent w stosunku rocznym.

Absolutnym liderem tego zestawienia okazała się Zielona Góra, gdzie popyt eksplodował, generując wzrost liczby transakcji o niewiarygodne sto czterdzieści procent. W Katowicach zainteresowanie podwoiło się, w Krakowie podskoczyło o osiemdziesiąt siedem procent, w Warszawie o czterdzieści trzy procent, z kolei w Gdańsku odnotowano dwudziestoprocentowy ruch w górę. Eksperci studzą jednak optymizm, przypominając, że tak wysokie wskaźniki procentowe wynikają w dużej mierze z wyjątkowo niskiej bazy porównawczej z przełomu poprzednich okresów.

Co zmiany w strukturze podaży oznaczają dla współczesnego kupującego?

Dla wszystkich osób, które z premedytacją planują wejście w posiadanie własnej nieruchomości, obecny układ sił rynkowych może okazać się momentem o kluczowym znaczeniu. Wyjątkowo komfortowe warunki do prowadzenia negocjacji cenowych mogą zniknąć bezpowrotnie w chwili, gdy asortyment dostępnych lokali zacznie topnieć w oczach, a popyt będzie stale stymulowany przez poprawiające się parametry finansowe Polaków.

W drugiej połowie roku na ostateczne wyceny metra kwadratowego zaczną silnie oddziaływać również dynamicznie rosnące stawki za usługi ekip budowlanych oraz nowe rygorystyczne regulacje prawne, w tym wchodząca w życie ustawa schronowa. Choć czynniki te nie przesądzają automatycznie o drastycznej drożyźnie, to drastycznie potęgują ryzyko utraty pozycji przetargowej przez konsumentów w bezpośrednich starciach ze sprzedającymi.

Relacja między podażą a popytem jako ostateczny wyznacznik cen

Najważniejszym i najbardziej wyrazistym drogowskazem dla całego sektora pozostaje bezpośrednia korelacja pomiędzy budzącym się do życia popytem a konsekwentnie malejącą podażą. W sytuacji, gdy nowe lokale mieszkalne będą wprowadzane na rynek znacznie wolniej niż dotychczas, dotychczasowy stan równowagi cenowej natychmiast ustąpi miejsca silnej presji na podwyżki.

Ostateczny kształt i kondycja rynku mieszkaniowego w schyłkowych kwartałach roku zależą w głównej mierze od decyzji strategicznych samych deweloperów i tego, czy zdecydują się oni na odważniejsze otwieranie zamrożonych projektów. Jeśli podaż w dalszym ciągu będzie pikować przy jednoczesnym naporze chętnych z gotówką i kredytami, kupujący zderzą się z pustkami w bankach ziemi, a ich szanse na wywalczenie jakichkolwiek rabatów zmaleją do zera.

Dziękuję za przeczytanie!

Jeśli podoba Ci się ten artykuł — i chcesz, aby na blogu pojawiało się więcej praktycznych porad finansowych i mniej reklam — możesz postawić mi kawę na:

Każda filiżanka to nowy poradnik, lepsze narzędzia, więcej wartości oraz mniej reklam. Dziękuję za wsparcie! ❤️

Sprawdź podobne artykuły