Zakaz podwójnej prowizji pośredników nieruchomości. Co ma zmienić projekt UD424?

Projekt UD424 ma wprowadzić zakaz pobierania przez tego samego pośrednika wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji. To jednak nadal projekt, a nie obowiązujące prawo. We wrześniu 2026 r. propozycja została skierowana do konsultacji publicznych i może jeszcze zostać zmieniona.

Temat wrócił właśnie teraz, ponieważ po czerwcowym wpisaniu UD424 do wykazu prac legislacyjnych resort przedstawił konkretny projekt do konsultacji. Oznacza to, że znamy już znacznie więcej szczegółów niż na etapie samej zapowiedzi: projekt obejmuje nie tylko podwójną prowizję, ale też sposób publikowania ofert, prezentowania nieruchomości oraz minimalny zakres czynności pośrednika.

Dla klientów najważniejsze jest rozróżnienie dwóch rzeczy. Dziś nie ma jeszcze ustawowego zakazu podwójnej prowizji. Jeżeli nowe przepisy przejdą całą ścieżkę legislacyjną i wejdą w życie, model rozliczania pośredników ma zostać istotnie ograniczony.

Czy zakaz podwójnej prowizji już obowiązuje?

Nie. Na 14 września 2026 r. zakaz podwójnej prowizji nie jest obowiązującym przepisem. UD424 znajduje się na etapie rządowego procesu legislacyjnego. Wykaz prac Rady Ministrów wskazuje planowane przyjęcie projektu przez rząd w III kwartale 2026 r., ale samo umieszczenie projektu w wykazie ani skierowanie go do konsultacji nie zmienia jeszcze prawa.

Obecnie zasady współpracy z pośrednikiem wynikają przede wszystkim z umowy pośrednictwa. Ustawa o gospodarce nieruchomościami wymaga, aby umowa określała zakres czynności i była zawarta w formie pisemnej albo elektronicznej pod rygorem nieważności. Jeżeli pośrednik zawarł odrębne umowy z obiema stronami transakcji, samo pobieranie wynagrodzenia od obu stron nie jest dziś wprost zakazane przez ustawę.

Na czym ma polegać zakaz podwójnej prowizji?

Projekt zakłada prostą zasadę: pośrednik nie będzie mógł pobierać wynagrodzenia jednocześnie od obu stron tej samej transakcji. Rząd uzasadnia zmianę ryzykiem konfliktu interesów. Agent, który ma reprezentować interes klienta, nie powinien być finansowo zależny jednocześnie od strony o przeciwstawnym interesie negocjacyjnym.

Zmiana ma znaczenie zarówno przy sprzedaży, jak i przy najmie. W praktyce może ograniczyć sytuacje, w których osoba odpowiadająca na ogłoszenie dowiaduje się dopiero przed prezentacją lokalu, że musi podpisać własną umowę z tym samym pośrednikiem i zapłacić mu prowizję, mimo że agent ma już umowę ze sprzedającym lub wynajmującym.

Jakie inne obowiązki ma dostać pośrednik?

Zakaz podwójnego wynagradzania to tylko jeden element UD424. Projekt przewiduje również ustawowy minimalny katalog czynności pośrednika. Chodzi o to, aby klient wiedział, za jakie działania płaci i jakiego minimum może wymagać niezależnie od bardzo ogólnego brzmienia umowy.

Resort chce też rozszerzyć kontrolę Inspekcji Handlowej. Organ ma sprawdzać między innymi przejrzystość umów, sposób informowania klientów, realizację ustawowego minimum usług, przestrzeganie zakazu pobierania wynagrodzenia od obu stron oraz zasady publikacji ofert. Projekt przewiduje środki sankcyjne, ale ostateczny zakres kar trzeba oceniać dopiero na podstawie finalnej wersji ustawy.

Co zmieni się w ogłoszeniach i prezentacji nieruchomości?

Projekt uderza również w dwie praktyki często krytykowane przez klientów. Pierwsza to uzależnianie samego pokazania nieruchomości od wcześniejszego podpisania umowy pośrednictwa. Według założeń UD424 pośrednik nie powinien móc stawiać takiego warunku osobie, która znalazła ofertę samodzielnie i nie chce zamawiać dodatkowej usługi.

Druga zmiana dotyczy ogłoszeń. Pośrednik ma nie mieć prawa publikować oferty bez wcześniejszego zawarcia umowy pośrednictwa z właścicielem. Ogłoszenie ma być też jednoznacznie oznaczone jako pochodzące od pośrednika. Ma to ograniczyć kopiowanie cudzych ofert, mnożenie duplikatów i publikowanie nieruchomości bez wiedzy właściciela.

Co projekt oznacza dla kupującego, sprzedającego i najemcy?

Dla kupującego lub najemcy najważniejsza może być większa jasność, czy pośrednik rzeczywiście świadczy usługę na jego rzecz i za co żąda zapłaty. Dla sprzedającego i wynajmującego projekt oznacza mocniejsze powiązanie publikacji oferty z zawartą umową oraz większą odpowiedzialność pośrednika za sposób wykonywania zlecenia.

Jeżeli planujesz transakcję już teraz, projekt nie zwalnia z czytania aktualnej umowy. Nadal trzeba sprawdzić wysokość prowizji, moment jej zapłaty, zakres obowiązków agenta, zasady wyłączności i to, czy pośrednik ma także umowę z drugą stroną. Szerzej o kosztach i praktyce współpracy z agencją pisałem w poradniku czy opłaca się kupić mieszkanie przez biuro nieruchomości.

Kiedy nowe zasady mogą wejść w życie?

Na tym etapie nie ma bezpiecznej podstawy, aby podawać czytelnikowi konkretny dzień wejścia nowych zasad w życie. W wykazie prac rządu zapisano planowane przyjęcie projektu przez Radę Ministrów w III kwartale 2026 r.. Następnie potrzebne są dalsze etapy, w tym prace parlamentarne i podpis Prezydenta.

Dlatego osoba zawierająca umowę z pośrednikiem we wrześniu 2026 r. powinna kierować się obecnie obowiązującym prawem i treścią własnej umowy, a UD424 traktować jako projekt, który może zmienić reguły w przyszłości. Najważniejszym sygnałem do ponownej weryfikacji będzie przyjęcie projektu przez Radę Ministrów, skierowanie go do Sejmu oraz publikacja ostatecznej ustawy z terminem wejścia w życie.

Sprawdź podobne artykuły